Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Военное право - Вопросы повестка дня общего собрания собственников мкд противоречат законодательству

Вопросы повестка дня общего собрания собственников мкд противоречат законодательству

Вопросы повестка дня общего собрания собственников мкд противоречат законодательству

Оглавление:

Следует обратить внимание, что не любое нарушение требований жилищного законодательства может явиться основанием к отмене решения общего собрания собственников многоквартирного дома, а только такие существенные нарушения закона, ввиду которых невозможно выявить истинную волю большинства собственников помещений в многоквартирном доме, при этом принятое решение нарушает права и законные интересы лица, оспаривающего такое решение.

В соответствии с ч. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

  1. допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
  2. допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
  3. допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.
  4. у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

Согласно статье 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

  1. принято при отсутствии необходимого кворума;
  2. принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
  3. противоречит основам правопорядка или нравственности.
  4. принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

Пункт 106 Пленума №25 содержит следующие разъяснения: согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение).

Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.Основными причинами признания незаконными решений общего собрания собственников помещений МКД являются нарушение требований:

  1. о выполнении требований к оформлению решений собрания, в частности бюллетеней заочного (очно-заочного) собрания.
  2. о содержании информационного сообщения и возможности ознакомления с информацией, необходимой для принятия решения собственником помещения, до собрания или в ходе его проведения;
  3. о порядке подтверждения полномочий собственника помещения, определения числа принадлежащих ему голосов;
  4. об определении кворума, то есть правомочности собрания;
  5. о надлежащем удостоверении полномочий представителей собственников;
  6. о порядке и сроках извещения о месте и времени проведения собрания, о вопросах повестки дня;
  7. о порядке подсчета голосов собственников помещений при голосовании;

Отдельно необходимо обратить внимание на признание собрания неправомочным (отсутствие кворума) в связи с признанием недействительными отдельных бюллетеней (решений) собственников.

Именно по этому основанию суды удовлетворяют большинство исков.

По данному поводу Минстрой РФ подробно изложил свою позицию в письмеот 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04

«Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме»

: «при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений».И в завершение статьи хотелось бы напомнить, что решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения (пункт 2 ст.181.4 ГК РФ, пункт 108 Пленума №25). По смыслу пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ новое решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения.Согласно пункту 109 Пленума 25, решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе, к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.Если лицо, которое могло повлиять на принятие решения, влекущего для такого лица неблагоприятные последствия, обратилось с иском о признании решения недействительным по основаниям, связанным с порядком его принятия, то в случае подтверждения оспариваемого решения по правилам пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

4.

Повестка вопросов по «сложным» собраниям должна обязательно согласовываться с юристами (в т.ч.

юристами УК).

«Сложными» собраниями я называю те, которые однозначно будут пытаться оспорить в суде. Если вы принимаете решение об установке новых детских горок во дворе – это бытовой «не коммерческий» вопрос, который мало кого волнует.

А вот если вы решили сменить УК, то здесь в игру приходят большие деньги, которые каждая из сторон будет защищать до последнего. — Выбор председателя и секретаря собрания,- Выбор счетной комиссии,- Выбор УК «Новая УК»,- Выбор совета дома,- примерно так выглядит повестка вопросов у жителей, которые не консультировались перед собранием по смене УК.
— Выбор председателя и секретаря собрания,- Выбор счетной комиссии,- Выбор УК «Новая УК»,- Выбор совета дома,- примерно так выглядит повестка вопросов у жителей, которые не консультировались перед собранием по смене УК. Ее можно оспорить т.к. данным собранием не определяется способ управления, не ставился вопрос об утверждении нового договора и расторжении старого и так далее.

С вероятностью 90% — жители дома будут в судах отстаивать свою правоту и параллельно проводить еще одно собрание, но уже с нормальной повесткой. Перед тем как созывать «сложное» собрание – проверьте свою повестку, уточните насколько она исполнима у юристов своей УК, пригласите независимых юристов.

Поверьте, это сэкономит Вам нервы и время.

Статьи по теме

Общее собрание собственников помещений в МКД, согласно ч.1 ст.44 Жилищного Кодекса РФ, признаётся органом управления домом.

Общее собрание проводится для того, чтобы управляющая компания вместе с собс… 30 ноября 2015 88824

Нередки случаи, когда управляющие организации сталкиваются с определёнными трудностями и проблемами при подсчёте голосов на общем собрании собственников. При этом, важно отметить, что некорректный под… 18 марта 2016 47179

Общее собрание собственников – это один из органов управления МКД.

С одной стороны, это инструмент волеизъявления собственников, с другой – способ разрешить трудности, встающие перед УО. Н… 5 октября 2016 45504

По запросу «» ничего не найдено.

Уточните, пожалуйста, запрос, например, напишите «Стандарт раскрытия информации» или «ГИС ЖКХ».

18+Портал для УО/ТСЖ

  1. —>АДС на 100%Современная диспетчерская и CRM для управляющих организаций, городских и сервисных служб, войдите в свою учётную запись или зарегистрируйтесь Спасибо! Мы сообщим вам о запуске сервиса.Произошла ошибка! Попробуйте, пожалуйста, позже.Узнать о запуске Подписаться Восстановить подпискуВыберите причину нарушения: Спам/Введение в заблуждение Проявление нетерпимости и дискриминация Нарушение моих прав ОтправитьМы работаем с УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК и расчётным центрами и не оказываем услуги собственникам и потребителям жилищно-коммунальных услуг. Вы представитель управляющей организации или расчётного центра? Да, я представитель УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК или расчётного центра Нет, я представляю собственника (потребителя ЖКУ) ПодтвердитьМы используем файлы cookie для сбора статистики, которая поможет нашему сайту стать лучше и удобнее для вас. Продолжая использовать сайт, вы принимаете условия .
  2. Интернет-служба для УО/ТСЖ
    • —>АДС на 100%Современная диспетчерская и CRM для управляющих организаций, городских и сервисных служб, войдите в свою учётную запись или зарегистрируйтесь Спасибо! Мы сообщим вам о запуске сервиса.Произошла ошибка! Попробуйте, пожалуйста, позже.Узнать о запуске Подписаться Восстановить подпискуВыберите причину нарушения: Спам/Введение в заблуждение Проявление нетерпимости и дискриминация Нарушение моих прав ОтправитьМы работаем с УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК и расчётным центрами и не оказываем услуги собственникам и потребителям жилищно-коммунальных услуг. Вы представитель управляющей организации или расчётного центра? Да, я представитель УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК или расчётного центра Нет, я представляю собственника (потребителя ЖКУ) ПодтвердитьМы используем файлы cookie для сбора статистики, которая поможет нашему сайту стать лучше и удобнее для вас. Продолжая использовать сайт, вы принимаете условия .

Индивидуальные вопросы к собранию, которые можно включить в повестку дня:

  1. Ограждение придомовой территории шлагбаумами

Регламентировано постановлением Правительства Москвы . Относится к вопросам эксплуатации земельного участка многоквартирного дома (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ), соответственно, требует решения 2/3 голосов (66,67% собственников). Для решения не требуется постановка земельного участка на кадастровый учёт, однако его необходимо согласовать с муниципальными депутатами для получения разрешения (и определения, не нарушает ли установка законных прав иных собственников в соседних домах).

К заявлению на установку шлагбаума прикладывается схема его размещения, конструктивное описание и стоимость.

Шлагбаум и его конструктивные принадлежности являются общедомовым имуществом, соответственно, правила его эксплуатации также утверждаются общим собранием.

  1. Эксплуатация общедомового имущества третьими лицами и организациями

К этому вопросу осмысленно относить любые ситуации, когда кто-либо посторонний хочет на законных основаниях использовать что-либо, принадлежащее собственникам: стены, крышу, чердачные и подвальные/цокольные помещения, которые не были изначально определены как жилые или административные (нежилые) при строительстве дома, парковочные места во дворе и даже кабельные каналы в подъездах.

Вся эта эксплуатация, если она направлена на извлечение прибыли (реклама или оказание услуг населению/организациям), предусматривает компенсацию за неё в фонд содержания и ремонта многоквартирного дома. На эти средства можно делать ремонты, улучшать условия в общем имуществе (делать текущий ремонт или замену), и даже снижать коммунальные платежи.
На эти средства можно делать ремонты, улучшать условия в общем имуществе (делать текущий ремонт или замену), и даже снижать коммунальные платежи.

  1. Конструктивные изменения в доме (достройка, проделывание отдельных входов, перенос коммуникаций и т.п.)

Всегда должны быть согласованы с общим собранием собственников, с предоставлением проектной документации и заключения технической экспертизы о том, что такие изменения не нанесут ущерба дому в целом и каждому конкретному помещению в частности.

  1. Программа реновации жилого фонда, предусматривающая возможность сноса дома и переселения

Относится к решениям о реконструкции многоквартирного дома, п.2.1 ст.44 ЖК РФ. Требует принятия решения квалифицированным большинством — 2/3 голосов (66,67% собственников).

По результатам общего решения дальнейшие варианты обмена и реконструкции дома в целом происходят в индивидуальном порядке с каждым собственником, на основании кадастровой стоимости жилья и соответствующих вариантов равнозначного обмена. В данный момент оговорки «равнозначного, но не менее, чем равноценного» в законопроекте не предусмотрено.

С кадастровой стоимостью своего жилья можно ознакомиться на сайте или прямо в .

Важно понимать, что ценность жилья определяется не только кадастровой оценкой, но и множеством других факторов, например, стоимостью земельного участка, на котором расположен дом.

Её можно посчитать, взяв среднюю кадастровую оценку метра земли на любом близлежащем участке, умножив на площадь земельного участка, установленного планом межевания территории (определением его границ), разделив на общую площадь помещений в многоквартирном доме и умножив на площадь помещения в собственности.

Для взвешенного торга с застройщиком необходимо, чтобы земельный участок многоквартирного дома был (зарегистрирован в законном порядке как общедомовое имущество). Однако стоимость работы кадастровых инженеров по отношению к прибыли от оформления собственности ничтожна, но для отдельных граждан неподъёмна.

Поэтому решением собственников следует принять модель определения источника финансирования постановки земельного участка на кадастровый учёт.

Формулировки для протокола:

  1. Отказаться от включения дома в программу реновации территории города Москвы
    • Направить уведомление о категорическом отказе в профильные департаменты и учреждения.
    • Организовать работу по постановке земельного участка многоквартирного дома на кадастровый учёт
    • Провести внутридомовой / квартальный конкурс подрядчиков среди кадастровых инженеров
    • Организовать сбор средств собственников для финансирования постановки ЗУ на учёт с дальнейшей регистрацией долевых прав на общедомовое имущество.
  2. Рассмотреть возможность временного расселения в подменный фонд на период строительства дома, с дальнейшим возвратом в дом, построенный на существующем земельном участке.
  3. Подать заявку о возможности включения дома в программу
  4. Направить уведомление о категорическом отказе в профильные департаменты и учреждения.
  5. Потребовать предоставления равнозначных, но не менее, чем равноценных условий для подменного фонда, на основании кадастровой стоимости жилья и ориентировочной кадастровой стоимости земельного участка МКД.
  6. Провести внутридомовой / квартальный конкурс подрядчиков среди кадастровых инженеров
  7. Организовать работу по постановке земельного участка многоквартирного дома на кадастровый учёт
  8. Рассмотреть возможные варианты реализации программы реновации территории города Москвы применительно к многоквартирному дому.
    • Подать заявку о возможности включения дома в программу
    • Определить приемлемые условия и варианты переселения при сносе и реконструкции
    • Потребовать предоставления равнозначных, но не менее, чем равноценных условий для подменного фонда, на основании кадастровой стоимости жилья и ориентировочной кадастровой стоимости земельного участка МКД.
    • Рассмотреть возможность временного расселения в подменный фонд на период строительства дома, с дальнейшим возвратом в дом, построенный на существующем земельном участке.
  9. Организовать сбор средств собственников для финансирования постановки ЗУ на учёт с дальнейшей регистрацией долевых прав на общедомовое имущество.
  10. Определить приемлемые условия и варианты переселения при сносе и реконструкции

Вопросы проведения общих собраний собственников в МКД

Автор публикации Юрист, Россия, Вологда Подписаться Рейтинг публикации:

(5,00) ( 3) 976 просмотров 23 декабря 2020 в 13:20 Похожие темы: В данном материале я попробую кратко и доступно рассказать об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.Что такое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.Проводится такое собрание домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.Кто относится к собственникам помещений в многоквартирном доме?К собственникам помещений в конкретном многоквартирном доме относятся:физические лица, имеющие в собственности жилые помещения (квартиры) в таком доме;юридические лица, имеющие в собственности жилые помещения (квартиры);органы местной (муниципальной) власти, имеющие в собственности жилые помещения (квартиры);физические лица, имеющие в собственности нежилые помещения в таком доме;юридические лица, имеющие в собственности нежилые помещения;органы местной (муниципальной) власти, имеющие в собственности нежилые помещения.Кто помимо собственников вправе присутствовать на общем собрании?Жилищным законодательством не запрещено приглашать на общие собрания иных лиц для того, чтоб они пояснили интересующие их вопросы. В качестве таковых могут быть представители лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом (управляющих организаций, ТСЖ, ЖК или ЖСК), ресурсоснабжающих организаций, органов местного самоуправления и др.На общем собрании вправе присутствовать также жители дома, не являющиеся собственниками, единственное ограничение для которых – невозможность голосовать по вопросам повестки дня.Кроме того, любой собственник помещения в МКД вправе делегировать на общее собрание своего представителя, выдав ему письменную доверенность, на основании которой тот примет участие в собрании.

Доверенность выдается в письменной форме, регистрация ее у нотариуса не требуется.Какие вопросы решает общее собрание собственников помещений в МКД?Перечень данных вопросов весьма обширен, поэтому ограничимся некоторыми, наиболее основными при управлении многоквартирными домами:-выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);-установление размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);-определение условий договора управления многоквартирными домом, в том числе – состав общего имущества МКД (ч.

1 ст. 162 ЖК РФ), отказ от исполнения договора управления в случаях, установленных законодательством (ч.ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ);-выбор совета многоквартирного дома из числа собственников (ч.

1 ст. 161.1 ЖК РФ);-вопросы реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья в МКД (ст.ст.

140-141 ЖК РФ).Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации:-принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;-решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;-вопросы благоустройства земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;-реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, переустройство и (или) перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;-принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 4.4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ) и другие.Как проводить общее собрание собственников помещений в МКД?Часть 1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагает на собственников помещений в МКД проводить общие собрания ежегодно.

Однако на практике очень редко собственники исполняют эту обязанность.В целом же законодательство не ограничивает количество проведения общих собраний конкретным промежутком времени – их может быть и два, и три, и более в год, единственное исключение в данном случае – вопрос об утверждении размера платы за содержание (по данному вопросу решение не может проводиться чаще одного раза в год).Инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников, причем это может быть не один, а несколько собственников. Следует обратить внимание на то, что юридические лица и органы местной власти как собственники помещений также вправе инициировать проведение общего собрания.Орган местного самоуправления обязан инициировать проведение общего собрания собственников, когда он не является собственником помещений в случаях, предусмотренных законодательством (ч.

6 ст. 161 ЖК РФ, ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 1.1. ст.165 ЖК РФ, ч. 6 ст. 170 ЖК РФ)Кроме того, инициировать проведение общего собрания вправе управляющая организация, выбранная собственниками (ч.

7 ст. 45 ЖК РФ), а также правление товарищества собственников жилья (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).Инициатор проведения общего собрания обязан известить АБСОЛЮТНО ВСЕХ собственников помещений в МКД о дате и месте проведения собрания, причем сделать это необходимо не позднее чем за 10 (десять) дней до даты проведения собрания.Для этого необходимо знать всех собственников помещений в своем доме.
8 ст. 148 ЖК РФ).Инициатор проведения общего собрания обязан известить АБСОЛЮТНО ВСЕХ собственников помещений в МКД о дате и месте проведения собрания, причем сделать это необходимо не позднее чем за 10 (десять) дней до даты проведения собрания.Для этого необходимо знать всех собственников помещений в своем доме. Жилищным законодательством обязанность по ведению реестра собственников помещений возложена на управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы.

Если до не находится на непосредственном управлении собственниками, то реестр собственником можно запросить в этих организациях.Уведомлять собственников можно не только письменно путем направления уведомления о проведении собрания почтой заказным письмом или вручения под роспись.

Это может быть и электронная переписка, и телефонограмма, и sms-сообщение, и иные способы. Главное – обеспечить возможность подтверждения факта уведомления конкретного собственника.В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:-сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;-форма проведения данного собрания;-дата, место, время проведения данного собрания;-повестка дня данного собрания;-порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;-напоминание собственникам о том, что они могут присутствовать на собрании лично или через своего представителя по доверенности.Если все собственники уведомлены, в назначенный день в установленном месте в определенное время проводится общее собрание, ход которого фиксируется в протоколе, который содержит сведения о принятых собственниками решениях и результатах голосования по всем вопросам.Какие существуют формы проведения общего собрания?Существуют три формы проведения ОСС:-в форме очного голосования – совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;-в форме заочного голосования (опросным путем) – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в ОСС, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.-в форме очно-заочного голосования – путем очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также путем передачи в установленный срок и место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС.Проще сразу заявлять в уведомлении очно-заочную форму проведения общего собрания с указанием даты, времени и места проведения очной части собрания и с указанием порядка получения бюллетеней для голосования по вопросам повестки дня, сроков и места их направления для подсчета голосов (обычно инициаторы указывают свой адрес либо адрес управляющей организации).

В протоколе общего собрания необходимо будет отразить участие собственников в очной части (число участвовавших, результаты их голосования по всем вопросам повестки дня) и в заочном голосовании.Когда общее собрание считается правомочным?Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.Иными словами, голосами являются квадратные метры помещения, находящегося в собственности у конкретного участника собрания. Поэтому количество голосов у каждого собственника разное.

За несовершеннолетних собственников вправе голосовать их законные представители.Общее собрание считается правомочным, если в нем участвуют собственники помещений в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% от общего числа голосов.Исключение – общее собрание по вопросу согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение. В данном случае необходимо учитывать как общие голоса, так и голоса подъезда, в котором находится жилое помещение.В большинстве случаев решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании.Однако по вопросам уменьшения общего имущества МКД путем его реконструкции, а также реконструкции, переустройства и/или перепланировки помещений, если это невозможно без присоединения к ним части общего имущества, требуется согласие ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ без исключения.Также частью 1 статьи 46 ЖК предусмотрены вопросы, для которые установлено иное количество голосов, необходимых для принятия решений.Как ведется подсчет голосов на общем собрании?Для подсчета голосов на общем собрании может быть выбрано конкретное лицо (ревизор) или ревизионная комиссия, которые и будут отвечать за правильность подсчета голосов и за результаты голосования.Либо эти обязанности могут быть возложены на председателя и секретаря общего собрания.Подсчет голосов ведется по каждому вопросу повестки дня, поэтому по одним вопросам решение может быть принято, а по другим – нет.В случае отсутствия кворума при проведении общего собрания все его решения признаются НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ.В случае проведения общего собрания в очно-заочной форме количество голосов в каждой из частей суммируется и конечным признается общий результат.

Это касается как определения кворума, так и голосования по вопросам повестки.Как оформляются результаты общего собрания собственников?Результаты общего собрания по всем вопросам повестки дня отражаются в протоколе общего собрания. Если в ходе собрания проводилось заочной голосование, бюллетени с результатами голосования прилагаются к протоколу.В каждом бюллетене указывается ФИО собственника (или представителя собственника), номер помещения в соответствии с правоустанавливающими документами, дата голосования, количество голосов, отмечаются результаты голосования по всем вопросам. Если по каким-либо вопросам собственник не проголосовал, результаты по ним при подсчете не учитываются.Бюллетень подписывается лицом, заполнившим его.После подсчета результаты голосования заносятся в протокол, который подписывается председателем и секретарем общего собрания.Результаты голосования доводятся до всех собственников путем размещения их в определенных собственниками для этого местах.

Кроме того, протокол общего собрания со всеми материалами передается в управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК), иным лицам, непосредственно имеющим отношение к результатам собрания, а также подлежит размещению на соответствующем информационном ресурсе и направляется в органы государственного жилищного надзора не позднее 10 дней после проведения общего собрания.

Поэтому затягивать с подсчетом голосов и оформлением результатов собрания не следует.Кто вправе обжаловать результаты общего собрания собственников помещений в МКД?Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.Срок для подачи заявления в суд составляет 6 (шесть) месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Поэтому для инициаторов проведения общего собрания и является важным обстоятельством уведомление всех собственников о проведении собрания.Кроме того, собственники в подобных случаях вправе обратиться в органы государственного жилищного надзора с заявлением о проведении проверки правильности проведения такого собрания.

В случае обнаружения нарушений, допущенных при проведении общего собрания, орган жилищного надзора обязан обратиться в суд с иском для признания результатов общего собрания собственников помещений в МКД.Если возникнут вопросы по данной теме – обращайтесь.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Написать личное сообщение автору Автор: Юрист Подписаться Спросить Поделиться Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию Проголосовало: 3 Рейтинг 5,00 Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации ОК

Основные вопросы повестки дня ежегодного ОСС

На ежегодном собрании собственников помещений в МКД собственники могут оценить эффективность работы управляющей организации за прошлый год и запланировать, какие работы и услуги будут выполняться в текущем году.Основными вопросами могут быть:

  • Рассмотрение и утверждение сметы расходов – для ТСЖ, ЖК, ЖСК.
  • Отчёт управляющей организации об исполнении договора управления МКД за предыдущий год.
  • Утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД на текущий год. 25162
  • Рассмотрение предложений управляющей организации по перечню и объёмам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, срокам их выполнения и стоимости.

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Принятие решения на собраниях

Как принимаются решения на собрании жильцов МКД?Для того, чтобы принятые жильцами решения были действительными, важно соблюсти все процедуры.Нужно уведомить всех о предстоящем собрании, набрать нужное количество голосов, правильно оформить достигнутые соглашения.

По каждому из пунктов повестки проводится отдельное голосование.В большинстве случаев для утверждения решения достаточно большинства голосов. Но для некоторых вопросов этого недостаточно.Так, при принятии решений о способе образования фонда капремонта, нужно более пятидесяти процентов от общего числа голосов.

Ряд решений можно принимать лишь двумя третями голосов.К их числу относятся решения:

  • Об использовании земли под домом, общего имущества.
  • О реконструкции дома, капремонте общего имущества, постройке различных хозяйственных строений.
  • О заключении договоров займа (кредита) для нужд капремонта.

По итогам проведенных голосований должны быть составлены протокол и само решение. Эти документы являются официальными и обязательными для исполнения.Информация о голосовании, принятых решениях должна быть доведена до всех жильцов путем размещения на информационном стенде или ином специально отведенном в доме месте.

Копии этих документов должны не позднее десяти дней после собрания предоставляться в УК или ТСЖ, ЖСК.

Новости

22 Мар 2020 24 марта 2020г. состоится он-лайн видеосеминар по теме: «Контроль за ходом выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов […] 10 Мар 2020 С 2018 года Генпрокуратура выявила 600 тысяч нарушений в сфере ЖКХ.

Чаще всего коммунальщики незаконно взимают плату за коммунальные услуги, […] 23 Фев 2020 Министерство по делам территорий и информационной политике региона сообщает о проведении в Рязанском доме общественных организаций ежегодного конкурса на «Лучшего […]

10 ошибок при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

22 октября 2018Из года в год провести общее собрание собственников становится сложнее, появляются множество юридических нюансов, которые организаторам (инициативной группе) надо знать и учитывать. Зачастую, такие ошибки могут привести к отмене результатов общего собрания.

Главное понимать, что даже если у вас есть решение по сути — подавляющее большинство голосов собственников, — это ещё не значит, что решение принято. Несоблюдение процедуры и требований к общему собранию собственников влечёт недействительность его результатов.

  1. Нарушение порядка уведомления собственников помещений об общем собрании

Основная причина отмены результатов общих собраний собственников в судебном порядке.Согласно ст. 45 ЖК РФ, часть 4, инициатор собрания обязан уведомить всех собственников и сособственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрание не позднее чем за 10 дней до дня собрания.В ч.

4 ст. 45 ЖК РФ определены следующие способы — уведомление посредством заказного письма, вручение уведомления под роспись и размещение соответствующего объявления в помещениях дома, обычно, на досках объявлений или другом подобном месте.Ошибка состоит в том, что последним способом — размещение объявления о проведении общего собрания на досках объявлений или ином месте в помещениях дома возможно только в случае наличия решения (протокола) ранее проведённого общего собрания собственников помещений, в котором чётко указывается, что такой способ уведомления был принят собственниками и что все собственники об этом знают.В случае, если собственники ранее не определились с порядком размещения объявлений, связанных с общим собранием, уведомлять собственников необходимо либо через заказные письма, либо вручением им уведомлений нарочно, о чём они должны расписаться в соответствующем реестре вручения уведомлений.На практике, по процедуре уведомления через заказные письма также существуют нюансы.

Необходимо отправлять письма с описью вложения, поскольку в будущем невозможно доказать, что вы отправили адресат именно уведомление о проведении общего собрания а не какой либо иной документ. При этом, необходимо проследить, чтобы оператор почты указала на отправном кассовом чеке Ф.И.О.

получателя, зачастую, для экономии времени там ставят пробел или ноль.При уведомлении собственников нарочно, в случае постоянного отсутствия собственника в помещении/квартире, мы советуем составить соответствующий акт, подписанный двумя соседними собственниками квартир.При уведомлении заказными письмами или нарочно, под роспись, мы советуем размещать объявление об общем собрании на досках объявлений или в специально отведённых для объявлений местах в доме. Такое уведомлению несёт прежде всего информационный характер и при спорных моментах может сыграть решающую роль.

Такое объявление, обычно, фотографируют с привязкой к дому (адресная табличка)Напоминаем, что ч. 5 ст. 45 ЖК РФ устанавливает требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников должно содержать:

  1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  2. дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  3. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
  4. повестка дня данного собрания;
  5. форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

2.

Неправильное оформление решений собственниковСогласно п. 4.1. ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.П. 5.1. ст. 48 ЖК РФ устанавливает требования к решению собственника:При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны1) сведения о лице, участвующем в голосовании;2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».Если собственник не проголосовал по какому либо вопросу, либо, наоборот, поставил несколько отметок напротив вариаций голосования, решение в части этого вопроса/ов признаётся недействительным и не учитывается при подведении итогов голосования3.

Неверный подсчёт голосовСамая ответственная часть общего собрания — подсчёт результатов голосования.Обычно пользуются формулой 1 квадратный метр жилого/нежилого помещения, принадлежащего собственнику — 1 голос собственника.Неправильно оформленные решения собственников или устаревшие/неверные данные в реестрах собственников приводят к неправильному подсчёту голосов, и, следовательно, неверному результату голосования.При долевой собственности применяется та же формула — 1 кв.

м. = 1 голосу, такой подход предельно упрощает процедуру подсчёта голосов. Если собственник владеет несколькими помещениями в доме, то он голосует один раз в пределах того метража, которым от владеет4.

Некорректно оформленные доверенности Собственник имеет право участвовать в голосовании через своего представителя. Полномочия представителя должны быть оформлены соответствующей доверенностью.Сведения, которые должны быть обязательно указаны в доверенности:

  1. фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  2. место жительства или место нахождения;
  3. паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  1. выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение
  2. заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;

5. Ошибочно выбранная форма общего собранияСогласно ст. 44.1 ЖК РФ существует три формы проведения общего собрания собственников — очная, заочная, и очно-заочная.Старшие по дому и инициаторы общих собраний чаще всего указывают очную форму собрания.

При этом, в случае отсутствия кворума, происходит «хождение» по квартирам и «дособирание» голосов.

Так действовать запрещено. В случае отсутствия кворума на очном собрании, инициатор может провести второе собрание — заочное.

Однако, согласно ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, это должно быть отдельное собрание, проводимое в форме заочного голосования.Мы советуем все собрания проводить в очно-заочной форме, самой удобной форме голосования, которая содержит все преимущества очной и заочной формы вместе.6. Неверные или устаревшие сведения о площадях и собственниках помещенийПеред голосованием, необходимо запросить информацию о собственниках помещений в доме в Росреестре.

Неверные или устаревшие сведения о площадях и собственниках помещенийПеред голосованием, необходимо запросить информацию о собственниках помещений в доме в Росреестре.

В случае невозможности по каким либо причинам получить официальные данные по собственности, необходимо составить реестр собственников на основании документов на право собственности, предоставленных собственниками в процессе голосования.По нашему мнению, это самый сложный этап подготовки документов к общему собранию, поскольку на практике получить данные о собственниках из Росреестра проблематично из-за законодательства о персональных данных. Поэтому в уведомлениях об общем собрании необходимо указывать, чтобы копии или оригиналы правоустанавливающих документов собственник предоставляли председателю собрания при заполнении решений и протолокла.7.

Нарушение порядка передачи документов в органы государственного жилищного надзораВ соответствии с 3.1 ч.

3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола общего собрания собственников, должна направить в орган госжилнадзора оригиналы протокола собрания и решений.

Затем их электронные образы нужно разместить в системе ГИС ЖКХ.Однако, управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК если вовремя и передают документы в орган ГЖИ, но не размещают информацию о собрании в системе, что к тому же грозит им административной ответственностью по ст. 13.19.2 КоАП РФ.8. Проведение нескольких подряд собраний при спорных или конкурирующих отношенияхПри возникновении обстоятельств, когда несколько групп собственников одного дома имеют разные интересы и проводят несколько собраний одновременно с похожей или совпадающей повесткой дня, но разными результатами по сути, например, есть споры между собственниками по поводу выбора управляющей компании, органы ГЖИ обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.По регламенту, проверка законности и правильности проведения общих собраний органами госжилнадзора осуществляется ими в случае получения двух и более протоколов с одного дома в течение трёх месяцев с аналог очной или идентичной повесткой дня.9.

Изменение повестки дняИзменять повестку собрания запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.Все вопросы, не включённые в повестку дня должны быть решены на другом общем собрании собственников.10. Нарушение кворума собранияРазные по значимости и важности решения собственников принимаются различным количеством голосов собственников.Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД.

Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на общее собрание.Жилищный кодекс РФ разделяет вопросы по степени важности.Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п.

1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).Другие вопросы решается подавляющим (квалифицированным) большинством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД.

Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома. Такие ситуацию происходят в случае реконструкции дома или проведении капитального ремонта.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр

При проведении общего собрания в заочной либо очно-заочной форме голосование собственников осуществляется посредством оформленных в письменном виде решений собственников по вопросам, поставленных на голосование.

Следует обратить особое внимание на правильность заполнения бланков решений собственников.

Часто итоги собрания отменяются из-за ошибок собственников в бланках решений (ошибки в ФИО, номере правоустанавливающего документа).

Так, в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 16 февраля 2016 года, судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что суд первой инстанции обоснованно с учетом положений ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации исключил бюллетени голосования, в которых отсутствуют полное наименование правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности лиц, принявших участие в голосовании, результаты голосования, а также бюллетени с незаверенными исправлениями. Избежать досадных ошибок при оформлении документов для общего собрания Вам поможет сервис «».

Согласно п.7 Письма Минстроя России от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04, при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Апелляционным определением Московского городского суда от 14.08.2017 по делу № 33-31916/2017 суд удовлетворил исковые требования о признании незаконными и не порождающими правовых последствий решений, принятых на общем собрании собственников помещений т.к.

инициаторы собрания — ответчики нарушили порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, не оповестили всех владельцев помещений в доме о проведении собрания и повестке дня, провели собрание при отсутствии кворума, в связи с чем, решения собрания ничтожны. Подсчет голосов и оформление протокола ОСС Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия.

Вопрос о ее создании включается в повестку дня общего собрания. Состав счетной комиссии предлагается инициатором проведения общего собрания и утверждается собранием.

Подпись в решении собственника

Есть ряд сведений, которые обязательно должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование ().

Одна из них – подпись собственника.Подпись – подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении ОСС. Если подписи в решении нет, нельзя определить, что собственник действительно выразил своё мнение.Кроме подписи решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+