Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - В каком виде кавартира передается по договору долевого участия

В каком виде кавартира передается по договору долевого участия

В каком виде кавартира передается по договору долевого участия

Этап госрегистрации


В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом. В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства.

А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно. Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности. Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.

Для прохождения процедуры регистрации договора долевого участия понадобятся следующие документы:

  • Документы, удостоверяющие личность присутствующих, а также их право участвовать в процедуре регистрации (проще говоря — паспорта и доверенности).
  • Непосредственно сам ДДУ. Как правило, он требуется в трех экземплярах: один остается в регистрирующем органе, два других с соответствующими отметками о том, что документ зарегистрирован должным образом, будут возвращены дольщику и застройщику.
  • Заявления от сторон.
  • Проектная декларация.
  • Квитанции об оплате госпошлины (от всех участников сделки).
  • Нотариально заверенное согласие супруга о том, что он не возражает против приобретения долевой недвижимости (требуется только для состоящих в браке покупателей).
  • Разрешительная документация на возведение объекта недвижимости.

По большому счету, от дольщика требуется только в назначенный час явиться в назначенное место с паспортом и квитанцией об оплате госпошлины.

Остальной пакет документов собирает и предоставляет компания-застройщик. Но это вовсе не означает, что все эти документы обязательно правильно составлены и стоит безоговорочно им верить и тем более их подписывать. Будет правильнее еще до процедуры госрегистрации договора изучить весь пакет вместе с профессиональным юристом.

Срок проверки всего пакета документов в органе госрегистрации составляет 5 рабочих дней. После этого участнику долевого строительства можно прийти и забрать свой экземпляр договора.

На нем будет стоять отметка о том, что ДДУ прошел процедуру занесения в Росеестр, указан соответствующий номер и дата. Для получения зарегистрированного договора одновременного присутствия и дольщика и застройщика уже не требуется, а потому можно подойти в любое удобное время.

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи.

Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице. Критерий сравнения ДДУ Договор купли-продажи Правовая основа №214-ФЗ ГК РФ (§1,7 гл.30) Форма заключения Простая письменная (п.3 ст.

Критерий сравнения ДДУ Договор купли-продажи Правовая основа №214-ФЗ ГК РФ (§1,7 гл.30) Форма заключения Простая письменная (п.3 ст. 4 №214-ФЗ) Простая письменная (ст.550 ГК РФ) Участники соглашения Застройщик и дольщик Продавец и покупатель Предмет соглашения Возведение многоквартирного дома зайстройщиком, который после сдачи объекта передает оплаченную квартиру в собственность дольщика, а также оплата стоимости жилья, указанного в соглашении (п.1 ст. 4 №214-ФЗ) Передача жилья от продавца покупателю за установленную стоимость (ст.

549 ГК РФ). Существенные условия

  • Стоимость, форма и порядок ее оплаты.
  • Способы обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств.
  • Сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию.
  • Предмет соглашения.
  • Срок гарантии, указанный в ст. 7 №214-ФЗ;
  • Регистрация договора в Росреестре.
  • Список лиц, имеющих право продолжать пользоваться жильем.
  • Его цена.
  • Предмет соглашения.

Права и обязанности участников соглашения Определяется договором Определяется договором Составление акта приема-передачи Требуется (п. 1 ст.8 №214-ФЗ0 Требуется (ст. 556 ГК РФ). Ответственность за нарушение своих обязательств Предусмотрен Предусмотрен Уплата налогов Застройщик не выплачивает налоги на предоставление (пп.

23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Процент от прибыли от продаж является созданием тайника ((пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Если квартира в собственности не менее 3 лет, доход от ее продажи облагается налогом (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

Качество объекта долевого строительства

Согласно Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

  1. условиям заключенного договора;
  2. требованиям техническим регламентам;
  3. градостроительным регламентам.
  4. проектной документации;

Некоторые недостатки в строительстве многоквартирного дома, а в частности квартиры, обнаруживаются не сразу (например, протечка в коммуникации, техническое состояние не отвечает требованиям).В связи с этим законом установлены следующие гарантийные сроки:

  1. На технологическое и инженерное оборудование объекта — не менее 3 лет (этот срок начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта на квартиру в этом многоквартирном доме).
  2. До его истечения дольщик полноправен предъявить претензии к застройщику для устранения недостатков.
  3. На принятое жилое помещение — не менее 5 лет.
    • Он обязательно прописывается в договоре долевого участия и исчисляется со дня передачи объекта.
    • До его истечения дольщик полноправен предъявить претензии к застройщику для устранения недостатков.
  4. Он обязательно прописывается в договоре долевого участия и исчисляется со дня передачи объекта.

Если недостатки возникли из-за нормального износа объекта долевого строительства или его частей, а также нарушения собственником требований технических регламентов или проведенного ненадлежащего ремонта, то в таком случае застройщик за них ответственности не несет ( ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

ФИГ, А НЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В 2020

Штраф за расторжение Застройщики вносят пугалку в ДДУ, что вы платите 7-10% от цены ДДУ, если расторгаете договор.

Это сделано, чтобы отговорить вас от побега. При покупке квартиры требуйте, чтобы вам убрали этот подводный камень договора долевого участия в строительстве ФЗ 214.

Но если оставите, то не переживайте, он оспаривается.

В итоге при расторжении договора по инициативе дольщика застройщик возвращает 100% стоимости квартиры. Конечно, только через суд. Так как без суда он будет до посинения настаивать на штрафе.

С какими проблемами можно столкнуться во время передачи квартиры

Приведенный выше процесс передачи квартиры – это то, как должно происходить в идеале.

Однако на практике зачастую все происходит далеко не так гладко. Например, дольщик может столкнуться с тем, что застройщик откажется подписывать протокол осмотра, в котором описаны недостатки помещения, а за то время, пока участник будет ждать их устранения, составит односторонний акт о передаче квартиры.

Чтобы этого не произошло, дольщику необходимо составить претензию, изложив в ней все обстоятельства и указав конечную дату устранения недостатков, и отправить ее письмом с уведомлением в адрес строительной компании. При приемке квартиры дольщик может столкнуться и с другими проблемами. Чтобы знать, как правильно поступить при возникновении спорных ситуаций, необходимо получить профессиональную юридическую консультацию.

Чтобы знать, как правильно поступить при возникновении спорных ситуаций, необходимо получить профессиональную юридическую консультацию. Опытные юристы общества защиты прав дольщиков, проанализировав сложившиеся обстоятельства, подскажут, как нужно действовать в том или ином случае, помогут правильно составить претензию, проведут переговоры с другой стороной, при необходимости составят заявление в суд, где представят ваши интересы. Свяжитесь с нами, чтобы задать волнующие вас вопросы, перейдя на страницу .

Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту: Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Что такое ДДУ при покупке квартиры?

Возведение многоквартирного дома, а тем более – целого жилого комплекса, всегда требует огромных вложений.

Застройщик, получивший земельный участок и право на строительство объекта, нуждается в солидных финансовых вливаниях.Основной поток денег обычно идет от мелких инвесторов – людей, покупающих единственную квартиру в доме. С этими покупателями застройщик заключает Договор Долевого Участия в строительстве дома.

Название договора породило слово «дольщики» – так называют граждан, подписавших ДДУ.

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?

Анонимный вопрос · 2 апреля 201881,7 K15 · Интересно · 16,5 KAequĭtas sequĭtur legem · ПодписатьсяСтандартно такие договоры заключаются в период, когда новостройка ещё не сдана и дольщики имеют на руках договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

В таком случае, если дольщик решит продать свое право требования передачи квартиры после сдачи новостройки — он заключает договор переуступки права требования и передает права требования по ДДУ третьему лицу. Грубо говоря это продажа права на квартиру до сдачи новостройки и оформления фактических прав собственности.54 · Хороший ответ14 · 28,4 KНаписать комментарий.РекламаЕщё 12 ответов · 1,3 KПрофессиональные услуги риэлтора.
Грубо говоря это продажа права на квартиру до сдачи новостройки и оформления фактических прав собственности.54 · Хороший ответ14 · 28,4 KНаписать комментарий.РекламаЕщё 12 ответов · 1,3 KПрофессиональные услуги риэлтора.

Отвечаю на вопросы на своем форуме � · ПодписатьсяПереуступка прав собственности на квартиру в новостройке представляет собой сделку по передаче прав собственности. В этом процессе участвует три стороны.

Как обычно, это продавец и покупатель, а также компания – застройщик, так как именно в ее сторону передаются права и обязательства. После того, как будет оформлена сделка, покупатель будет решать все интересующие. Читать далее54 · Хороший ответ10 · 24,3 Kне опасно ли покупать квартиру с переуступкой?

не будут ли в последствии какие-нибудь минусы и пострадает покупат ель?Ответить305Ещё 4 комментарияНаписать комментарий. · 10Подписатьсяэто продажа права требовать передачи в свою собственность какого-либо имущества.

Пример: у вас есть оплаченный сертификат какого-либо магазина с правом приобрести по нему имущество в этом магазине без какой-то дополнительной оплаты.

Передав (уступив) кому-либо этот сертификат за соответствующую плату вы передаете не само имущество, а только сертификат, по которому. Читать далее13 · Хороший ответ3 · 18,4 KНаписать комментарий. · 1Практикующий риэлтор в СПб.

https://sergej-slusar.realty/ · ПодписатьсяПокупая новостройку до сдачи её госкомиссии, вы покупаете не квартиру — квартиры в несданном доме ещё попросту нет юридически, а на ранних стадиях строительства её нет и физически. Вы покупаете право требования будущей квартиры. Соответственно, продавая «квартиру» до приема Госкомиссией, вы продаёте не квартиру, а это самое право требования.

Другими словами, это право. Читать далееХороший ответ · 907Написать комментарий.Реклама · 55Юридическая компания Управление правовой помощи — Берем ответственность за. · ПодписатьсяОсобенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все.

Читать далее5 · Хороший ответ6 · 3,6 KНаписать комментарий. · -3ПодписатьсяБольшая часть квартир в новостройках покупается по договору долевого участия (ДДУ), когда само жилье находится на стадии котлована. Договор заключается, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, соответственно, дольщик еще не зарегистрирован на своих квадратных метрах.

Как продать по переуступке квартиру? Подробная статья по переуступке прав собственности от специалиста h.

Читать далееХороший ответ3 · 899Написать комментарий.Подписаться> Переуступка (цессия, договор цессии) – это процесс передачи первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Согласно закону Российской Федерации нельзя продавать недостроенное имущество, но это возможно, если заключить договор по переуступке прав требования (цессии).

В этом случае лицо, которое покупает жилье, берет на себя права и обязанности дольщика. Читать далее8 · Хороший ответ11 · 15,9 KЛюди!

А кто в курсе как продать третьим лицам долю в долевом строительстае в долгострое, признанном проблемным. Читать дальшеОтветить11Ещё 1 комментарийНаписать комментарий.Реклама от имени ПодписатьсяДобрый день!

По всей видимости, Вы имеете в виду переуступку прав по ДДУ. Это не переуступка прав собственности, так как права собственности на квартиру еще нет.

У дольщика есть только права требования к застройщику. Когда право собственности уже оформлено, переуступить его нельзя. Приобрести квартиру можно только путем ее покупки, мены, дарения и т.д. По ДДУ переусту. Читать далее3 · Хороший ответ7 · 1,5 KНаписать комментарий. · -8Крупнейший сервис о новостройках России Domoos.ru · ПодписатьсяПри переуступке продается не квартира, а лишь право собственности на будущее жилье.

· -8Крупнейший сервис о новостройках России Domoos.ru · ПодписатьсяПри переуступке продается не квартира, а лишь право собственности на будущее жилье.

У нового покупателя сохраняются все условия по договору с застройщиком – сроки завершения строительства, стоимость квартиры и гарантии на работу.

8 · Хороший ответ19 · 11,8 KСледовательно, покупается не квартира , а ДДУ с пониженной ценой, т.к. срок окончательной оплаты не наступил. Читать дальшеОтветить107Написать комментарий.Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниями скрыто()Читайте также · -5Чтобы оформить в собственность жильё при ипотеке, следует подготовить следующие документы: Паспорта сторон сделки.

Соответствующее заявление, подписанное сторонами. В большинстве случаев бланк распечатывается сотрудником регистрирующего органа при обращении граждан, после чего подписывается сторонами в присутствии регистратора. Квитанция, подтверждающая уплату пошлины.

Соглашение о купле-продаже. Свидетельство о собственности, имеющееся у продавца. Договор о залоге, в соответствии с которым в случае уклонения заёмщика от выплаты долга квартира перейдёт во владение финансовой организации. Кадастровый паспорт на объект, включающий поэтажный план и экспликацию.

Справка, отражающая сведения о зарегистрированных в помещении гражданах. Справка, которая подтвердит отсутствие у продавца долга по оплате коммунальных платежей. Документ можно заказать в офисе Управляющей компании, обратившись в приёмные часы.

Письменное дозволение органа опеки и попечительства, если имеет место продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком-собственником. Документ об узаконивании перепланировки (если актуально). Нотариальное согласие, полученное от супруга (необходимо при реализации совместного имущества).

Доверенность с отметкой нотариуса, если от имени одной из сторон действует представитель.1 · Хороший ответ · 286 · 1,3 KПрофессиональные услуги риэлтора. Отвечаю на вопросы на своем форуме � · Почему нельзя покупать квартиры с незаконной перепланировкой?При покупке вторичного жилья можно с легкостью купить квартиру с перепланировкой, которая была сделана незаконно.

Вряд ли продавец расскажет вам об этом, обычно такие нюансы выясняются после проведения сделки, и все неточности обнаруживаются в планах. В лучшем случае владельцу грозит штраф, а если от незаконных действий пострадали другие жильцы дома, то тут последствия намного серьезнее, может грозить уголовная ответственность. Люди всегда стремились облагородить свое жилье, тем более что в современном мире это достаточно просто, нужно найти грамотных специалистов и все будет готово.

Но нужно помнить о том, что все должно быть официально и документально оформлено. С уважение, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!

9 · Хороший ответ · 5,6 K · 598Управляющий партнер Юридического Бюро. Простые юридические решения сложных. · Вам необходимо в первоочердном порядке выяснить, применяется ли в отношении банкрота параграф 7 главы IX ФЗ «О банкротстве» о банкротстве застройщиков.

Если применяется, в соответствии с процедурой, предусмотренной данным законом — включаться в реестр требований, предоставить все необходимые документы, и в зависимости от стадии строительства МКД либо ожидать завершение строительства, либо ожидать передачи квартиры в собственность от конкурсного управляющего. Если не применяются специальные положения закона о банкротстве — включайтесь в реестр, требуйте применения главы о банкротстве застройщиков, 3 · Хороший ответ1 · 327 · 265 Юрист.

Автор статей по юриспруденции. Консультации watsapp +79529030001 · Это переход права кредитора к другому лицу.ГК РФ Статья 388.
Условия уступки требования

  • Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону

Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

  • Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
  • Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.Если договором был предусмотрен запрет уступки права на получение неденежного исполнения, соглашение об уступке может быть признано недействительным по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона соглашения знала или должна была знать об указанном запрете.

  • Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

2 · Хороший ответ8 · 5,8 K · 17Подробно об эскроу-счетах простым языком: Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк не начисляет.

Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию.

Сумма страховки – 10 000 000 рублей.В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ».

К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме.6 · Хороший ответ4 · 2,6 K

Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ

Никаких ограничений на строящиеся квартиры нет.

По них также можно вернуть часть уплаченных средств в виде налогового вычета.

Чтобы вернуть налоговый вычет, нужно последние 3 года официально отчислять НДФЛ в бюджет страны. Налоговый вычет – это фактически уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налогов – это часть ранее уплаченной им сами суммы налоговых отчислений. Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо иметь на руках акт приема-передачи жилья.

Налоговый вычет при этом ограничен 2 миллионами рублей. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат происходит не единовременно.

В год можно вернуть только не больше той суммы, что была уплачена в счёт налогов. Остальную часть можно вернуть в следующие отчетные периоды. Если гражданин купил квартиру по ДДУ в ипотеку, он будет иметь право вернуть и часть процентов, в частности:

  • Максимальный возврат из бюджета по процентам составляет 390 тысяч рублей.
  • Вернуть только уже уплаченные проценты, без учета тех, что еще предстоит уплатить по графику платежей.

Для возврата процентов каждый год придётся запрашиваться в банке справку о размере уплаченных процентов по ипотеке.

Чтобы получить вычет можно обратиться в налоговую службу или попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ до полного погашения размера вычета.

Для оформления вычета нужно предоставить паспорт, документы на квартиру, чеки по оплате квартиры, декларацию, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Рассматривать заявление налоговая служба может в течение 3 месяцев.

Приобретение квартиры по договору долевого участия – выгодный вариант инвестирования своих или заемных средств.

Несмотря на высокие риски заморозки или прекращения строительства, государственная поддержка дольщиков сегодня позволяет им не рисковать собственными деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и надежными застройщиками.

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома.

В рекламе ссылаются на эту дату.

Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи.

Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Плюсы и минусы договора долевого участия

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива.

Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено. ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя.

При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Застройщики, которым можно доверять

Права супругов

Приобретение квартиры по переуступке считается достаточно рискованной сделкой. Обо всех рисках при покупке жилья по переуступке, можно прочитать в статье

«Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия»

.

Чтобы максимально обезопасить себя, перед тем как подписать договор переуступки прав собственности на квартиру, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.Предлагаем ознакомиться: Образец гтд на автозапчасти расшифровкаЧто необходимо посмотреть у застройщика:

  1. проектную декларацию на строящийся объект.
  2. все документы компании, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой;
  3. документы, устанавливающие право застройщика на участок;
  4. разрешительные документы на возведение данного объекта;

Договор ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, чтобы убедиться, что цедент действительно является правообладателем по данному договору, нужно получить выписку из ЕГРП на переуступаемый объект. Прежний участник должен также передать все квитанции об оплате по договору, а у застройщика нужно запросить документ об отсутствии у дольщика задолженности.В соответствии со статьей 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, независимо от того, на чье имя такое имущество оформлено. Супруг нового дольщика приобретает такие же права и обязанности по договору долевого участия.После введения в эксплуатацию объекта строительства он поступит в общую собственность супругов.Общая совместная собственность не означает, что каждый владеет, пользуется и распоряжается совместным имуществом с согласия второго супруга.Конкретный размер участия в долевом строительстве и праве собственности на квартиру определяется в брачном договоре либо в суде.

ДДУ: Определение

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности.

Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний.

Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена

11 февраля 2020, 19:29Бывает, что люди покупают квартиру в новостройке, но хотят продать её, не дожидаясь окончания строительства.

Это возможно, но в этом случае продавать будут не квартиру (её пока физически нет), а права на неё. И даже не продавать, а передавать. Рассказываем, что такое переуступка прав и как всё правильно оформить.Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик.

Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору.

Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ. Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»).

Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.Особенности переуступки прав на квартируПокупателю нужно помнить:

  1. Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
  2. После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.
  3. Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.

Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. Даже если ДДУ подписал один из них.Проверьте продавца по ДДУ так же, как и обычного собственника при покупке недвижимости — попросите паспорт, уточните семейное положение и посмотрите брачный договор, если он есть.

Чтобы Росреестр зарегистрировал уступку по ДДУ, подписанному одним из супругов, вам понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга.Что проверить в ДДУ перед уступкойПомните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.Основные условия договораПроверьте, что в ДДУ указаны все основные условия.

Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.В договоре должны быть: 1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения. Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов.

Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.2. Срок передачи квартиры.3. Цена квартиры.

Она может быть указана одним из 4 способов:

  1. как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;
  2. фиксированной суммой;
  3. суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.
  4. как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.

4. Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.5.

Способы обеспечения обязательств:

  1. поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.
  2. залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;

Данные о регистрации ДДУНа договоре должна быть отметка о регистрации с номером и датой. До регистрации ДДУ права по нему уступить нельзя.Порядок уступки прав по ДДУПроверьте, какая процедура прописана в договоре. Возможно, застройщика можно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.В таком случае дольщик сначала должен направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого вы сможете подписать соглашение и зарегистрировать передачу прав по договору.Что ещё нужно проверить при передаче прав на новостройкуИтак, вы проверили ДДУ, убедились, что с ним все в порядке, и запросили согласие у застройщика.

Что еще стоит проверить до подписания соглашения?Проверьте застройщикаПосле уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам и предъявлять претензии продавцу будет поздно. Поэтому заранее наведите справки о застройщике:

  1. закажите выписку из ЕГРЮЛ или на сайте налоговой;
  2. найдите сайт застройщика и изучите все документы, которые там выложены (учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет);
  3. найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах.
  4. оцените дома застройщика вживую.
  5. проверьте документы по объекту — прежде всего разрешение на строительство и проектную декларацию — они должны быть на сайте застройщика;

Кто кому и за что платит: рассрочка, ипотека на квартиру, рефинансирование ипотеки с переуступкой правЦена.

Если за время, прошедшее со времени заключения ДДУ, квартиры в новостройке подорожали, то владелец может запросить за квартиру больше, чем он платил за неё сам — это не запрещено.

Цена, указанная в соглашении об уступке прав на квартиру, никак не связана с тем, сколько заплатил первый дольщик.

Но если продавец получит больше, чем заплатил сам, ему придётся заплатить налог за полученный доход.Рассрочка. Часто оплата по ДДУ (особенно если это ДДУ без ипотеки) происходит в рассрочку. Запросите у продавца документы, которые подтверждают оплату.

Всё, что не было им оплачено, автоматически становится вашим долгом после переуступки прав.

По закону вы должны либо полностью оплатить ДДУ либо взять на себя долг продавца.Ипотека.

Если дольщик выплачивал за квартиру ипотеку, то права на квартиру находятся в залоге у банка.

Это отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Попросите у продавца кредитный договор, договор ипотеки (или закладную) и документы, которые подтверждают погашение ипотеки полностью или частично.Если квартира всё ещё в ипотеке, сначала нужно получить согласие банка на переуступку прав.

Если вы не готовы выплатить всю сумму, на вас будет переоформлена ипотека.

В этом случае вы выплатите часть денег по договору уступки предыдущему владельцу, а оставшуюся — будете платить банку по договору ипотеки.

Порядок переоформления определяет банк.Если у вас есть вся сумма для выкупа прав по ДДУ, а квартира находится в ипотеке, то после погашения кредита за предыдущего владельца (это делается по соглашению, просто взять ваши деньги и пропасть он не сможет), банк снимет ипотеку, а права по ДДУ целиком и без обременений перейдут к вам.Рефинансирование ипотеки с переуступкой. Если вы сами планируете взять кредит на новостройку в другом банке, то нужно обсуждать варианты оплаты уступки по ДДУ и снятия старой ипотеки и регистрации новой сразу с двумя банками.В любых подобных вариантах вопросы уступки, оплаты и залога прав по ДДУ решаются между участниками сделки — сотрудники банков помогут вам определиться с подходящим вариантом, проверят права по ДДУ и подготовят документы.Как подписать соглашение об уступке прав по ДДУ После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах.

Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.Не забудьте прописать в соглашении:

  1. сумму, которую вы платите за уступку прав по ДДУ и порядок выплат;
  2. обязанность бывшего собственника прав передать вам оригинал договора долевого участия и другие документы, которые понадобятся вам как новому дольщику;
  3. характеристики объекта недвижимости, как они описаны в договоре долевого участия;
  4. сумму, которую продавец уже оплатил по ДДУ;
  5. по какому договору уступаются права. Укажите полные реквизиты, дату и номер государственной регистрации ДДУ;
  6. обязанность продавца уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав — если ДДУ допускает уступку с уведомлением, без согласования застройщика;
  7. ответственность продавца за действительность передаваемых прав.
  8. обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого условия (например, штраф);

Соберите все документы, оплатите государственную пошлину и подайте пакет на регистрацию.

Общий пакет документов для регистрации почти ничем не отличается от списка бумаг для других сделок. Вам понадобится само соглашение, справка от банка или от застройщика, подтверждающая оплату ДДУ экс-владельцем (о полной или частичной оплате), согласия супругов, паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.И сразу после регистрации уступки вы станете полноценным дольщиком по договору долевого участия.

Останется только дождаться окончания строительства или момента, когда жильё подорожает, чтобы переуступить его снова.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера ХохловаПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Поэтому в ДДУ появился пункт, по которому дольщику запрещено продавать квартиру без согласия компании-застройщика (а за согласие он может брать комиссию в виде процентов от сделки).

Но такого пункта может и не быть – читайте ДДУ!

Обязательное разрешение от застройщика на переуступку спасет его от недобросовестного инвестора, который может продать свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией.

Заплатить дольщику, у которого купили право требования на квартиру – а потом выяснится, что он с застройщиком не расплатился?

Вот такого не может быть, если застройщик сам проверяет своих конкурентов-переуступщиков.Кстати, не всегда квартира, приобретенная по договору переуступки, дешевле, чем у застройщика. Скажем, инвестор купил ликвидную «однушку».

У застройщика таких квартир не осталось — скорее всего, инвестор продаст ее дороже.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+