Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Можно ли аренду в договоре заменить предоставлением помещения

Можно ли аренду в договоре заменить предоставлением помещения

Можно ли аренду в договоре заменить предоставлением помещения

Договор аренды: Если Вы арендодатель

В настоящей статье будут даны рекомендации, которые следует учитывать арендодателю при заключении договора аренды. Прежде всего рассмотрим определение аренды, которое даётся Гражданским кодексом. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Андрей Шиндин, юрисконсульт, специально для ИА «Клерк.Ру» Поэтому неправильно будет указывать в договоре (как это иногда встречается), что Арендодатель передает Арендатору имущество в аренду. Необходимо указать, передается имущество во владение и пользование или только в пользование.

При этом необходимо учитывать, что титул владения, согласно ст. 305 ГК РФ, предоставляет право арендатору на применение мер защиты, предусмотренных главой 20 ГК РФ, то есть на предъявление негаторных (устранение препятствий в пользовании арендованным имуществом) и виндикационных (истребование арендованного имущества) исков, в том числе и к арендодателю. Таким образом, указав в договоре, что вы передаете арендатору имущество во владение и пользование, вы фактически предоставляете ему, в некотором смысле, «оружие» против себя.

Поэтому в договорах аренды указывайте, что имущество предоставляется арендатору только в пользование.

В арендных отношениях арендодатель наиболее часто сталкивается с 2-мя проблемами: 1) Обеспечение бесперебойности получения арендных платежей; 2) Необходимости наиболее простого и быстрого расторжения договора аренды. Решение 1-й проблемы поможет решить использование правового института обеспечения обязательств. Из числа видов обеспечения обязательств, указанных в главе 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договорам аренды подходит только один – неустойка.

Но, если арендатор «сбежал», не заплатив, то её получение весьма проблематично. Необходимо обращаться с иском в арбитражный суд, получать исполнительный лист, затем предстоит общение с судебными приставами, розыск имущества должника.

Учитывая, что в настоящее время размер пени составляет 0.1% за каждый день просрочки, а суды крайне редко взыскивает сумму неустойки, превышающую 50% задолженности, то потраченное время не очень сильно себя окупит. Применение других мер обеспечения обязательств в договорах аренды представляется весьма проблематичным, поскольку маловероятно, чтобы обычный арендодатель офисного помещения в обеспечение обязательств по уплате арендной платы предоставил какой-нибудь залог или привел поручителя.

Однако статья 329 Гражданского кодекса позволяет предусматривать сторонам в договоре иные способы обеспечения обязательств, не предусмотренные Гражданским кодексом. Одним из таких способов является обязанность арендатора уплатить арендную плату за последний месяц аренды. Во-первых, Вы будете иметь гарантию от того, что арендатор «сбежит, не заплатив».

Во-вторых, предусмотрите в договоре, что из данной суммы Вы вправе в одностороннем порядке удерживать пени, штрафы и т.д. В этом случае Вы сразу избавитесь от значительного количества потенциальных проблем в отношениях с арендатором.

Ещё лучше будет, если в договоре аренды Вы предусмотрите внесение арендатором помимо платы за последний месяц так называемого «обеспечительного платежа», из которого и будут производиться удержание пеней и штрафов. Расторжению договоров аренды по инициативе арендодателя посвящена ст.

619 ГК РФ. Согласно данной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса (также предусматривающей расторжение договора аренды только в судебном порядке).

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из положений данной статьи широко распространено мнение, что расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно только в судебном порядке. Однако данное мнение является ошибочным.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ стороны могут предусмотреть в договоре основания одностороннего внесудебного расторжения договора. При этом каких-либо указаний на то, что пункт 3 ст.

450 ГК РФ к договорам аренды не применяется, не имеется.

На возможность устанавливать в договоре аренды основания для одностороннего внесудебного расторжения договора аренды обращал внимание и Высший арбитражный суд РФ.

В пункте 27

«Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой»

(информационное письмо № 66 от 11.01.2002 года), прямо указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В качестве оснований для расторжения договора аренды рекомендую предусматривать: — однократную просрочку внесения арендной платы; — выполнения арендатором без согласования с арендодателем любых работ, ведущих к перепланировке помещения, в том числе установка любых конструкций, и/или затрагиваюших несущие стены; — сдача объекта аренды в субаренду без согласования с арендодателем. — любые иные действия, влекущие ухудшение объекта аренды.

— нарушение правил пожарной безопасности. Иногда арендаторы пытаются оспорить возможность установления договором аренды такого основания для расторжения договора, как однократная просрочка уплаты арендатором арендной платы, ссылаясь на то, что ст.

619 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора только при неоднократной просрочке внесения арендных платежей. Между тем, возможность установления такого основания расторжения договора аренды подтверждается п.26 вышеназванного Обзора. Срок уведомления о расторжении договора следует устанавливать как можно более минимальный.

Имущество арендатора, оставшееся в арендуемых помещениях, после даты расторжения договора, Вы можете (если имеется какая-либо задолженность арендатора) удерживать до погашения арендатором данной задолженности (ст.ст. 359-360 ГК РФ). Законность действий арендодателя по удержанию имущества арендатора в данном случае подтверждается и судебной практикой (п.14 вышеназванного Обзора практики). Ни в коем случае не разрешайте арендатору сдавать помещения в субаренду.

В конечном счете это может вылиться в то, что Вы утратите реальный контроль над сданным в аренду помещением и не будете знать, кто именно там находится.

Всё это крайне негативно скажется на безопасности Вашего бизнеса.

Во избежание различных конфликтных ситуаций рекомендуется предусматривать в договорах аренды кто осуществляет подготовку офиса к зимнему периоду, запрет на подключение электроприборов, мощность которых превышает установленную нагрузку электропроводки и т.д. Кроме того, если объект аренды находится в Москве, необходимо учитывать положения пункта 3 статьи 9 Закона г.

Москвы от 18 декабря 1996 года № 34 «О пожарной безопасности», согласно которому обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемых помещений и иного имущества отражаются, как одно из условий, в договоре аренды.

При предоставлении арендатору телефонных номеров в договоре аренды необходимо будет указать, что оплату телефонной связи производит арендодатель, а арендатор возмещает арендодателю данные расходы. Иначе у Вас могут возникнуть проблемы с налоговой инспекцией при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль за счет данных расходов (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 июня 2007 г. N 03-11-04/2/166). При установлении сроков платежа следует предусмотреть внесение арендатором арендной платы до начала соответствующего месяца аренды.

В этом случае, при просрочке арендатором арендной платы, Вы сможете реализовать следующую схему действий. Допустим, в договоре аренды установлена обязанность арендатора внести арендную плату до 25 числа месяца, предшествующего соответствующему месяцу аренды. Арендатор допускает просрочку оплаты.

Учитывая, что в договоре аренды предусмотрена возможность расторжения договора в случае однократной просрочки внесения арендатором арендной платы, Вы тут же можете уведомить арендатора о расторжении договора с 1-го числа следующего месяца.

Это очень сильно дисциплинирует арендаторов по поводу своевременности уплаты арендной платы. «». Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб. р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск:

Могу ли я переоформить бизнес с ИП на ООО если есть договор аренды по жилому помещению? Может ли мне запретить арендодатель?

Я ИП, есть договор аренды на 5 лет(осталось 2), в данный момент хочу привлечь инвестора,по его условиям работать по форме ООО, подскажите имею ли я право переоформить в ООО и может ли мне запретить это арендодатель?

10 Апреля 2018, 09:41, вопрос №1962094 Анжелика, г. Нижневартовск 400 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) получен гонорар 100% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 19826 ответов 7656 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 10,0рейтинг
  2. эксперт

Я ИП, есть договор аренды на 5 лет(осталось 2), в данный момент хочу привлечь инвестора, по его условиям работать по форме ООО, подскажите имею ли я право переоформить в ООО и может ли мне запретить это арендодатель?АнжеликаАнжелика, добрый день! Смотря что именно Вы под бизнесом понимаете, как таковое реорганизовать ИП в ООО не получится конечно же, но переоформить с ИП на ООО ранее заключенные с третьими лицами договоры, в том числе договор аренды возможно как и перевести имеющееся у ИП оборудование, например в ООО либо в оплату уставного капитала либо на основании договора аренды, например ст.

450 ГК1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.в том числе как вариант может быть и субаренда от ИП к ООО если арендодатель не захочет перезаключать договор на прямую с ОООст. 615 ГК2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

10 Апреля 2018, 09:43 0 0 601 ответ 161 отзыв Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г.

Владивосток Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день. Безусловно, вы вправе работать по форме ООО, однако с учетом имеющегося у вас договора аренды с вами как с индивидуальным предпринимателем, у вас возникнет ряд сложностей, решить которые можно разными способами. Для того, чтобы зарегистрировать ООО и продолжать деятельность в арендованном помещении, вам потребуется согласие арендодателя на предоставление помещения вам как ООО, и, соответственно, на перезаключение договора аренды.

Нужно смотреть, как составлен ваш договор аренды, и имеется ли в договоре условие о праве сдачи помещения в субаренду.

Если такое право договором аренды предусмотрено, то с уведомления или разрешения арендатора вы им воспользуетесь. Если же нет, либо арендатор категорически возражает против изменения договора аренды, можно сделать проще – зарегистрировать ООО по другому, отличному от указанного в договоре юридическому адресу, а в качестве почтового адреса указать адрес арендуемого вами помещения. И все. 10 Апреля 2018, 09:52 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 01 Мая 2017, 05:33, вопрос №1625651 07 Июля 2016, 11:45, вопрос №1307163 08 Декабря 2014, 08:20, вопрос №645525 12 Октября 2016, 11:21, вопрос №1405128 06 Июня 2016, 21:42, вопрос №1276514 Смотрите также

Учет ремонта арендованного имущества

Владимир МАЛЫШКО Эксперт «ПБУ»По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Одним из условий договора является положение о сохранности полученного в аренду имущества арендатором.

При этом исходным является то, что арендодатель предоставляет в аренду имущество, соответствующее условиям договора аренды и назначению имущества (п.

1 ст. 611 ГК РФ).Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены статьей 616 ГК РФ.

Обязанность проведения за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества.

Данное распределение может быть изменено, если иной порядок установлен законом или договором аренды. Отметим, что капитальный ремонт арендодатель должен производить в срок, установленный договором.

Если такой срок не определен в договоре или же ремонт вызван неотложной необходимостью, то арендодатель должен осуществить его в разумный срок.

В случае же нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

  1. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
  2. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  3. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Исходя из вышеизложенного, стороны вправе в договоре аренды установить порядок проведения всех видов ремонта.

При этом возможны следующие варианты проведения ремонта:

  1. ремонт производит арендатор за свой счет;
  2. как текущий, так и капитальный ремонты производит арендодатель за свой счет;
  3. ремонт производит арендатор, но арендодатель компенсирует ему расходы.
  4. ремонт производит арендодатель за счет арендатора;

В учете каждый из вариантов будет отражаться по‑разному. Ремонт за счет арендодателяАрендодатель, ремонтируя сданные в аренду помещений, осуществляет затраты, связанные с поддержанием их в состоянии, пригодном к использованию.

Если предоставление активов в аренду является предметом деятельности организации, то в бухгалтерском учете эти затраты отражаются как расходы по обычным видам деятельности (п.

5 ПБУ 10/99 «Расходы организации»; утв.

приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н). Причем учитываются они в том отчетном периоде, когда был завершен ремонт (п.

27 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»; утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н).Если предоставление активов в аренду не является предметом деятельности организации, то расходы, связанные с их предоставлением, признаются операционными расходами (п.

11 ПБУ 10/99).Пример 1 Согласно договору арендодатель проводит за свой счет текущий ремонт сдаваемого в аренду офисного помещения. Ремонт был проведен в мае 2003 года. Для ремонта были приобретены материалы, стоимость которых 84 000 руб., в том числе НДС – 14 000 руб.

Сторонней организации за осуществление ремонта уплачено – 69 000 руб., в том числе НДС – 11 500 руб. Предоставление за плату во временное пользование активов по договору аренды является предметом деятельности арендодателя. Величина арендной платы в месяц – 72 000 руб., в том числе НДС – 12 000 руб.

В целях налогообложения применяются при исчислении налога на прибыль – метод начисления, по НДС – поступление денежных средств.

В бухгалтерском учете арендодателя производятся следующие записи:Дебет 10 Кредит 60- 70 000 руб. — приобретены материалы, необходимые для проведения ремонта сдаваемого помещения; Дебет 19 Кредит 60- 14 000 руб. — выделен НДС по приобретенным материалам;Дебет 20 Кредит 10- 70 000 руб. – списана стоимость материалов, используемых при ремонте помещения; Дебет 20 Кредит 60- 57 500 руб.

– списана стоимость материалов, используемых при ремонте помещения; Дебет 20 Кредит 60- 57 500 руб. – принят к оплате счет сторонней организации за проведенный ремонт;Дебет 19 Кредит 60- 11 500 руб.

— выделен НДС по услугам сторонней организации;Дебет 90 – 2 Кредит 20- 127 500 (70 000 + 57 500) — списаны расходы по проведению ремонта на себестоимость продаж; Дебет 60 Кредит 51- 153 000 руб.

(84 000 + 69 000) — перечислены денежные средства поставщику материалов и сторонней организации за ремонт;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19- 25 500 руб. (14 000 + 11 500) – принят к вычету НДС, уплаченный за материалы и выполненные ремонтные работы.В налоговом учете в расходы, учитываемые при исчислении налога на прибыль, включаются и расходы на ремонт основных средств. Относятся они к прочим расходам.

При этом их фактическая величина учитывается в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены (п. 1 ст. 260 НК РФ). Таким образом, при исчислении налога на прибыль в расходах за I полугодие 2003 года, уменьшающих полученные за это время доходы, будет учтена сумма 127 500 руб., израсходованная арендодателем на ремонт сдаваемого в аренду помещения.Начисление арендной платы производится в обычном порядке:Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 90-1- 72 000 руб. — отражена задолженность арендатора по арендной плате за май; Дебет 90 — 3 Кредит 76 субсчет «Отложенный НДС»- 12 000 руб.

— начислен НДС по арендной плате;Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»- 72 000 руб. — поступили денежные средства за аренду помещения;Дебет 76 субсчет «Отложенный НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»- 12 000 руб. — начислен НДС к перечислению в бюджет.Доходы от аренды учитываются при исчислении налога на прибыль.Так как арендатор не имеет никакого отношения к проведению ремонта, то у него в бухгалтерском учете в мае отражается возникновение задолженности по арендной плате и перечисление в счет нее денежных средств:Дебет 26 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» — 60 000 руб.

— отражена сумма арендной платы за арендованное офисное помещение;Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»- 12 000 руб.

— выделен НДС по арене;Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 51 — 72 000 руб. — перечислены арендодателю денежные средства в счет арендной платы;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 — 12 000 руб.

— принят к вычету НДС, уплаченный арендодателю.Арендные платежи за арендуемое имущество включаются арендатором в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, учитываемые при исчислении налога на прибыль (подп.

10 п. 1 ст. 264 НК РФ). ___________________________________Конец примера 1Ремонт за счет арендатораПри условии возложения обязанности по проведению текущего ремонта на арендатора, арендодатель при выполнении ремонтных работ помимо предоставления помещения в аренду оказывает арендатору дополнительную услугу. Пример 2 Согласно договору аренды проведение текущего ремонта возлагается на арендатора.

Используем данные примера 1. Для проведения ремонта арендатор обратился к арендодателю. По согласованию сторон его стоимость определена в сумме 156 000 руб., в том числе НДС – 26 000 руб.

В бухгалтерском учете арендодателя помимо проводок, приведенных в примере 1, добавляются еще и проводки, связанные с оказание дополнительной услуги:Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 90‑1- 156 000 руб. – отражена задолженность арендатора за проведенный ремонт помещения;Дебет 90‑3 Кредит 76 субсчет «Отложенный НДС»- 26 000 руб.

– отражена задолженность арендатора за проведенный ремонт помещения;Дебет 90‑3 Кредит 76 субсчет «Отложенный НДС»- 26 000 руб. – начислен НДС со стоимости ремонта;Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»- 156 000 руб.

– поступили денежные средства от арендатора в счет оплаты ремонта; Дебет 76 субсчет «Отложенный НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»- 26 000 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.Финансовый результат от оказания услуги арендатору в части проведения ремонта помещения — 2500 руб.

(156 000 – 26 000 – 70 000 – 57 500) будет учтен в совокупном финансовом результате от продаж за май. В бухгалтерском учете арендатора отражается операция по проведению ремонта помещения сторонней организацией, в роли которой выступает арендодатель:Дебет 26 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»- 130 000 руб. — отражена задолженность за проведенный ремонт помещения;Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»- 26 000 руб.

– выделен НДС со стоимости ремонта;Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 51- 156 000 руб.

– перечислены денежные средства арендодателю в счет ремонта;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19- 26 000 руб.

– принят к вычету НДС, уплаченный арендодателю за проведенный ремонт.Расходы по ремонту арендованных основных средств учитываются у арендатора при исчислении налога на прибыль в прочих расходах. Причем они учитываются в том отчетном периоде, когда они были осуществлены (п. 2 ст. 260 НК РФ). __________________________________________Конец примера 2.Ремонт за счет арендатораЕсли обязанность текущего ремонта возлагается на арендатора, то понесенные затраты могут быть учтены им в расходах по обычным видам деятельности (п.

78 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств; утв. приказом Минфина России от 20.07.98 № 33н).

Произойдет это, если:

  1. озмещение понесенных расходов арендодателем не предусматривается.
  2. арендованное имущество используется при производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг);

Пример 3 Арендатор произвел текущий ремонт арендованного помещения, используемого под офис. Ее затраты составили: материалы — 72 000 руб., в том числе НДС — 12 000 руб., услуги сторонней организации — 60 000 руб., в том числе НДС — 10 000 руб.Условиями договора аренды не предусмотрено возмещение арендодателем стоимости произведенного ремонта.

В бухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:Дебет 10 Кредит 60- 60 000 руб. – отражена стоимость приобретенных материалов;Дебет 19 Кредит 60 — 12 000 руб. – выделен НДС по приобретенным материалам;Дебет 26 Кредит 10 — 60 000 руб.

– списана стоимость материалов, израсходованных при проведении ремонтных работ;Дебет 26 Кредит 60 — 50 000 руб.

– отражены услуги сторонней организации при проведении ремонтных работ;Дебет 19 Кредит 60 — 10 000 руб.

– выделен НДС по услугам сторонней организации;Дебет 60 Кредит 51 — 132 000 руб. (72 000 + 60 000) – перечислены денежные средства поставщику материалов и сторонней организации за проведение ремонта;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 — 22 000 руб.

(12 000 руб. + 10 000 руб.) – принят к вычету НДС, уплаченный за материалы и ремонт.В зависимости от принятого метода списания общехозяйственных расходов, они в дальнейшем учитываются в себестоимости продукции (работ, услуг) или напрямую списываются в дебет счета 90-2.В налоговом учете при условии не возмещения арендодателем расходов по ремонту арендованных амортизируемых основных средств, такие затраты учитываются арендатором как прочие. При этом они уменьшают доходы того отчетного периоде, в котором были осуществлены (п. 2. ст. 260 НК РФ).В бухгалтерском учете арендодателя затраты по ремонту основных средств не отражаются так как ремонт арендованного помещения проводится арендатором за свой счет._______________________________Конец примера 3.Ремонт в счет арендной платыЕсли арендодатель не выполнил капитальный ремонт имущества в срок, то арендатор может сам его произвести и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.Пример 4 Организация арендует транспортное средство с экипажем – грузовой автомобиль.

В мае 2003 года должен проводиться капитальный ремонт двигателя автомобиля. Арендатор оплатил стоимость ремонта – 225 000 руб., в том числе НДС – 37 500 руб. Арендная плата за месяц составляет 60 000 руб., в том числе НДС – 10 000 руб.Напомним, что обязанности по капитальному ремонту при аренде транспортного средства с экипажем ГК РФ возлагает на арендодателя (ст.

634 ГК РФ). В бухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 60 — 225 000 руб.

— стоимость выполненных ремонтных работ отнесена на расчеты с арендодателем;Дебет 60 Кредит 51 — 225 000 руб. – перечислены денежные средства организации за ремонтные работы;Дебет 26 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» — 60 000 руб. – принят к оплате счет по аренде автомобиля за май;Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» — 10 000 руб.

– выделен НДС с арендной платы;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19- 10 000 руб.

– принят к вычету НДС по арендной плате.Так как затраты по ремонту превосходят сумму арендной платы за три месяца – 225 000 руб. > 180 000 руб. (60 000 руб./мес. х 3 мес.), то в течение этого периода времени арендатор не перечисляет денежные средства арендодателю в счет аренды.

За август арендатору необходимо будет перечислить 15 000 руб. (60 000 руб./мес. х 4 мес. – 225 000 руб.).________________________Конец примера 4.Улучшения арендованного имуществаКроме текущего ремонта иногда арендатор производит дооборудование и модернизацию арендованного имущества.

Напомним, что при модернизации основного средства происходит улучшение нормативных показателей функционирования объекта.

ПБУ 6/01 предписывает в этих случаях арендатору учитывать капитальные вложения как отдельный объект учета основных средств (п. 5 ПБУ 6/01). То есть в бухучете необходимо произвести следующие записи:Дебет 08 Кредит 60, 76 — отражена стоимость работ и услуг сторонних организаций, связанных с модернизацией (дооборудованием, реконструкцией) арендованного имущества;Дебет 08 Кредит 02, 10, 70, 69, и т.

д.- отражены расходы организации по модернизации (дооборудованию, реконструкции) арендованного имущества;Дебет 01 Кредит 08 — затраты по модернизации (дооборудованию, реконструкции) арендованного имущества учитываются как отдельный объект учета

«Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств»

.Модернизация (дооборудование, реконструкция) арендованного имущества в большинстве своем приводят к его улучшению. При этом улучшения могут быть как отделимыми от предмета аренды, так и неотделимыми.

Отделимые улучшенияНапомним, что отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п.

1 ст. 623 ГК РФ). По своему усмотрению он может оставить их у себя, либо реализовать, в том числе и арендодателю.Пример 5 Организация арендовала помещение под склад.

В феврале 2002 года было принято решение установить в нем пожарную сигнализацию. Для этого был заключен договор со сторонней организацией. Общая стоимость аппаратуры и ее установки составила 146 400 руб., в том числе НДС – 24 400 руб. Сигнализация была введена в эксплуатацию в этом же месяце. При ее вводе, как для бухгалтерского, так и для налогового учета выбран линейный способ начисления амортизации.
При ее вводе, как для бухгалтерского, так и для налогового учета выбран линейный способ начисления амортизации.

Полезный срок эксплуатации установлен исходя из данных по аппаратуре систем автоматического пожаротушения и пожарной сигнализации, приведенных в Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1) (4 амортизационная группа) – 61 месяц. Отметим, что по отделимым улучшениям ограничений по установлению полезного срока эксплуатации в нормативных документах по бухучету не существует.В декабре 2003 года договор аренды закончился.

Пожарная сигнализация передается арендодателю за 87 000 руб., в том числе НДС – 14 500 руб. В бухгалтерском учете у арендатора данные операции отразятся следующим образом.В феврале 2002 года:Дебет 08 Кредит 60- 122 000 руб.

(146 400 – 24 400) – принят к оплате счет за установку пожарной сигнализации;Дебет 19 Кредит 60- 24 400 руб. – выделен НДС, уплаченный сторонней организации за установку сигнализации;Дебет 60 Кредит 51- 146 400 руб. – перечислены денежные средства за установку сигнализации;Дебет 01 Кредит 08- 122 000 руб.

– введена в эксплуатацию пожарная сигнализация как объект основных средств – «Капитальные вложения в арендованное помещение»; Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19- 24 400 руб. — принят к вычету НДС, уплаченный за установку пожарной сигнализации.Начиная с марта 2002 года вплоть до декабря 2003 года (включительно) в бухгалтерском учете производится начисление амортизации:Дебет 44 Кредит 02- 2000 руб. (122 000 руб. : 61 мес. х 1 мес.) – начислена амортизация по объекту основных средств.На момент возврата помещения остаточная стоимость объекта составит — 78 000 руб.

(122 000 руб. – (2000 руб./мес. х (10 мес. + 12 мес.)), где 10 мес. и 12 мес. – количество месяцев эксплуатации в 2002 и 2003 годах соответственно.В декабре 2003 года:Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01- 122 000 руб.

– списаны капитальные вложения, связанные с установкой пожарной сигнализации;Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»- 44 000 руб. (2000 руб./мес. х (10 мес. + 12 мес.)) – списана амортизация, начисленная по капитальным вложениям; Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»- 78 000 руб. – списана остаточная стоимость по капитальным вложениям в арендованный автомобиль;Дебет 62 Кредит 91-1- 87 000 руб.

– отражена задолженность арендатора за передаваемую пожарную сигнализацию;Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»- 14 500 руб. – начислен НДС со стоимости передаваемой сигнализации;Дебет 51 Кредит 62- 87 000 руб.

– поступили денежные средства за переданную пожарную сигнализацию.Убыток от реализации пожарной сигнализации по бухгалтерскому учету – 5500 руб.

будет учтен в общих финансовых результатах за декабрь 2003 года, отраженных по субсчету 91‑9 «Сальдо прочих доходов и расходов» и списываемых на счет 99.Так как отделимые улучшения принадлежат арендатору, то введенную в эксплуатацию пожарную сигнализацию в налоговом учете можно отнести к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ). Установка одинаковых сроков полезного использования объекта в бухгалтерском и налоговом учетах на основании Классификации основных средств позволяет налогоплательщику использовать данные бухгалтерского учета по начислению амортизации при исчислении налога на прибыль.

Реализация пожарной сигнализации происходит с убытком, который в налоговом учете учитывается в прочих расходах по специальному расчету: равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования имущества и фактическим сроком эксплуатации объекта до момента его реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ). Исходя из этого, начиная с января 2004 года налогоплательщик вправе учитывать в прочих расходах сумму – 141, 03 руб.

(5500 руб. : (61 мес. – 22 мес.) х 1 мес.). Последний месяц, в котором будут учитываться этот убыток в прочих расходах – март 2007 года. __________________________________Конец примера 5.Неотделимые улучшения, согласованные с арендодателем…По неотделимым улучшениям вопрос решается несколько иным образом.

В случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 НК РФ).В бухгалтерском учете арендатор также, как и в случае с отделимыми улучшениями, учитывает капитальные затраты как отдельный объект основных средств. Однако порядок их амортизации устанавливается исходя из способа начисления амортизационных отчислений, установленных арендодателем по объекту, на который произведены указанные затраты (п.

65 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).Пример 6 Торговая организация арендует помещение для магазина. По согласованию с арендодателем к зданию в январе 2002 года было пристроено помещение для размещения холодильной камеры. Затраты на строительство пристройки (строила подрядная организация) составили 285 120 руб., в том числе НДС — 47 520 руб.В сентябре 2004 года по завершении договора аренды арендодатель компенсирует арендодателю понесенные при строительстве пристройки затраты в части остаточной ее стоимости.

Проводки в бухгалтерском учете арендатора по вводу пристройки будут идентичны случаю создания отделимых улучшений. При этом первоначальная стоимость объекта – 237 600 руб. (285 120 – 47 520). Способ же начисления амортизации у арендатора – единственный, который использует арендодатель при начислении амортизации по зданию.

Так как здание было введено в эксплуатацию в 1993 году, то арендодатель использует при начислении амортизации линейный способ, норма амортизационных отчислений – 2,5% в год. На момент завершения договора остаточная стоимость капитальных вложений в арендованное помещение – 227 700 руб.

(237 600 руб. – 237 600 руб. х 2,5% : 12 мес. х (11 мес. + 9 мес.)). Исходя из этого стоимость реализации – 273 240 руб.

(227 700 руб. х 1,2).В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика в собственности (п. 1 ст. 256 НК РФ). По неотделимым улучшениям со стороны арендатора такого сказать нельзя. Поэтому учитываемые в бухгалтерском учете капитальные вложения арендатор не вправе будет отнести к амортизируемому имуществу, в следствие чего, не будет учитываться и начисленная амортизация.

Так как создание неотделимых улучшений было согласовано с арендодателем, то на наш взгляд момент их передачи у арендатора происходит реализация прочего имущества – права на капитальные вложения в арендованное помещение. В этом случае он вправе уменьшить получаемый доход на цену приобретения такого имущества (подп.

2. п. 1 ст. 268 НК РФ). Ею же будут затраты, понесенные арендодателем, при строительстве пристройки.

Таким образом, в налоговом учете в момент возврата арендованного помещения с пристройкой у арендатора возникает доход – 227 700 руб. и расходы – 237 600 руб.В бухгалтерском учете арендодателя при возвращении помещения с пристройкой производятся следующие записи:Кредит 011- отражен возврат помещения по окончании договора аренды (по оценке, указанной в договоре аренды);Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»- 227 700 руб.

и расходы – 237 600 руб.В бухгалтерском учете арендодателя при возвращении помещения с пристройкой производятся следующие записи:Кредит 011- отражен возврат помещения по окончании договора аренды (по оценке, указанной в договоре аренды);Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»- 227 700 руб.

– отражена стоимость пристройки на момент ее передачи;Дебет 01 Кредит 08- 227 700 руб. – увеличена первоначальная стоимость помещения за счет стоимости передаваемой пристройки;Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»- 45 540 руб. – выделен НДС, подлежащий уплате арендатору;Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 51- перечислены денежные средства арендатору в счет неотделимых улучшений;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19- 45 540 руб.

— принят к возмещению НДС, уплаченный арендатору за неотделимые улучшения.

_________________________________________Конец примера 6.…и несогласованные Если же арендатор, не согласовав вопрос с арендодателем, производит неотделимые улучшения, то их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.

3 ст. 623 ГК РФ). В бухгалтерском учете у арендатора и в этом случае произведенные капитальные вложения формируются как объект основных средств.

В момент постановки объекта на учет, как и по любому объекту, устанавливается способ начисления амортизации и срок полезного использования.

При этом в нормативных актах по бухгалтерскому учету по срокам нет ограничений. По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Исходя из этого арендодатель может принять имущество с такими улучшениями, не возместив понесенные затраты, или же потребовать арендатора привести в первоначальное состояние переданное имущество.Если арендодатель принимает имущество с неотделимыми улучшениями, не возмещая затраты арендатору, то в бухгалтерском учете последнего их выбытие соответствует безвозмездной передаче.

При этом в учете осуществляются те же проводки, что и в примере 5 по выбытию объекта за исключением начисления задолженности за арендодателем.

Убыток от безвозмездной передачи неотделимых улучшений – остаточная их стоимость, будет учтен в общих финансовых результатах отраженных по субсчету 91 – 9 за тот месяц, когда происходит возврат арендованного имущества. Напомним, что в целях главы 21 НК РФ передача прав собственности на товары на безвозмездной основе признается их реализацией.

А операции по реализации признаются объектом налогообложения по НДС, поэтому начисляется НДС.

(подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

При этом налоговая база определяется как стоимость этого объекта, исчисленная исходя из рыночных цен:Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»- начислен НДС исходя из рыночных цен объекта.Последнее позволит налогоплательщику не восстанавливать НДС по ранее принятым к вычету суммам налога.При исчислении налога на прибыль стоимость безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, не принимается к учету, так они относятся к расходам, не учитываемым в целях налогообложения (п. 16 ст. 270 НК РФ). Чтобы учесть затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, в расходах при исчислении налога на прибыль арендодателю придется подготовить аргументацию в их экономической необходимости (п.

1 ст. 252 НК РФ). У работников налоговых органов, скорее всего, будет несколько иное мнение. В бухгалтерском учете арендодателя получение неотделимых улучшений при возврате арендованного имущества сопровождается следующими записями:Кредит 011- отражен возврат помещения по окончании договора аренды (по оценке, указанной в договоре аренды);Дебет 08 Кредит 98- отражена стоимость неотделимых улучшений на момент их передачи;Дебет 01 Кредит 08- увеличена первоначальная стоимость возвращенного после окончания договора аренды объекта за счет стоимости неотделимых улучшений.В дальнейшем начисление амортизации по объекту будет сопровождаться еще одной проводкой, связанной с начисление внереализационного дохода (п.

47 Методических рекомендаций о порядке формирования показателей бухгалтерскойотчетности организации; утв. приказом Минфина России от 28.06.2000 № 60н):Дебет 20 Кредит 02- начислена амортизация по объекту (при условии использования объекта по основным видам деятельности); Дебет 98 Кредит 91-1- отражено ежемесячное начисление дохода, связанного с передачей безвозмездно неотделимых улучшений. При исчислении налога на прибыль стоимость безвозмездно полученного имущества учитывается во внереализационных доходах (п.

8 ст. 250 НК РФ). При этом оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ остаточной стоимости передаваемых улучшений.

Датой получения дохода признается дата подписания акта приема-передачи неотделимых улучшений (подп. 1 п. 4 ст. 271 НК РФ).Если же арендодатель настоит на приведении арендованного имущества в первоначальное состояние, то у арендатора в бухгалтерском учете помимо ранее произведенных расходов, связанных с созданием неотделимых улучшений – остаточной стоимости объекта, возникнут еще и затраты по их разборке, а также возможно и доходы в виде материалов (запасных частей):Дебет 91-2 Кредит 01- списана остаточная стоимость капитальных вложений;Дебет 91-2 Кредит 02, 69, 70, 76 и т.

д. — отражены затраты, связанные с приведением арендованного имущества в первоначальное состояние; Дебет 10 Кредит 91-1- отражена стоимость оприходованных материалов от разборки неотделимых улучшений.Убыток от данной операции будет учтен в общих финансовых результатах отраженных по субсчету 91‑9 за тот месяц, когда происходит возврат арендованного имущества.Затраты на приведение в первоначальное состояние арендованного имущества арендатор может попытаться учесть при исчислении налога на прибыль, обосновав их обязанностью, возложенной на него ГК РФ, по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором оно было получено.

Однако это налоговики могут встретить с некоторым скептицизмом. Помимо этого, скорее всего, работники налоговых органов будут настаивать на восстановлении ранее принятых к вычету сумм НДС, связанных с капитальными вложениями. Их аргументация основывается на том, что приобретаемые товары, работы, услуги должны использоваться в дальнейшем для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС (подп.

1 п. 2 ст. 171 НК РФ).У арендодателя в бухгалтерском учете при возврате арендованного имущества производится единственная проводка по списанию его стоимости с забалансового счета 011.

Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Ежемесячные акты оказания услуг аренды

Ежемесячный журнал / На протяжении длительного времени возникал вопрос о необходимости составлять ежемесячные акты к договору аренды.

Юристы настаивали на отсутствии необходимости составлять документ, который не предусмотрен ГК РФ и самим договором.

И.М. Кирюшина, А.В. Тюрина Вопрос являлся насущным для бухгалтеров, которые настаивали на подготовке такого документа, признаваемого в качестве первичного документа, на основании которого арендные платежи можно было учесть в качестве расходов и соответственно уменьшить базу по налогу на прибыль. Финансовое ведомство чуть ли не дважды в год меняло свое мнение по этому вопросу, выпуская разъяснения, противоположные по смыслу, чем вводило бухгалтеров в окончательное заблуждение. Для того чтобы разобраться в вопросе о необходимости составления документа, настойчиво требуемого работниками финансов, обратимся к нормам Налогового кодекса РФ, содержащим условия отнесения затрат по аренде к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

В соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. Указаний об обязательном составлении ежемесячных актов к договору аренды там не содержится.

Вместе с тем право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму затрат ставится в зависимость от обоснованности, документального подтверждения таких расходов и при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ). Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Согласно ст. 313 НК РФ подтверждением данных налогового учета являются первичные учетные документы (включая справку бухгалтера), аналитические регистры налогового учета и расчет налоговой базы.

Требования к первичным учетным документам содержатся в ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ«О бухгалтерском учете» (далее – Закон о бухгалтерском учете).

В соответствии с пунктами 1 и 2 упомянутой статьи все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации.

Документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты: наименование документа; дату составления документа; наименование организации, от имени которой составлен документ; содержание хозяйственной операции; измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении; наименования должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления; личные подписи указанных лиц. Унифицированная форма такого первичного документа, как акт к договору аренды, не разработана, поэтому он может быть составлен в произвольной форме с указанием обязательных реквизитов, упомянутых в ст. 9 Закона «О бухгалтерском учете».

В соответствии со ст. 252 НК РФ расходы, направленные на получение дохода, можно подтвердить с помощью любых документов, косвенно подтверждающих расход: договор аренды, акт приема-передачи помещения, счета, документы об оплате и счет-фактура. Именно счет-фактура согласно п. 3 ст. 168 НК РФ непосредственно связан с датой оказания услуг и прямо свидетельствует о факте их оказания (см.

письмо Минфина России от 08.02.2005 № 03-04-11/21).

Таким образом, налоговое и бухгалтерское законодательство требует обосновывать расходы только такими документами, которые предусмотрены и оформлены в соответствии с законодательством РФ.

Обратимся к ГК РФ. Арендная плата должна уплачиваться арендатором своевременно в порядке, на условиях и в сроки, определяемые договором аренды (ст.

614 ГК РФ). В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Гражданский кодекс РФ не содержит указаний на обязательное составление ежемесячных актов к договору аренды помещения. Вместе с тем согласно общим нормам о договорах части первой ГК РФ такой документ может стать обязательным, если стороны в договоре укажут на ежемесячную подготовку актов оказания услуг аренды (п.

1 ст. 432 ГК РФ). Таким образом, гражданское законодательство предоставляет сторонам договора аренды право отнести к существенным условиям договора обязательное составление периодических актов, подтверждающих исполнение договора аренды. Предоставление имущества в аренду для целей налогообложения согласно п. 5 ст. 38 НК РФ отнесено к той категории услуг, под которой понимается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Как было отмечено в письме УФНС России по г. Москве от 26.03.2007 № 20-12/027737, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то услуга реализуется (потребляется) сторонами договора.

Следовательно, при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организация-арендодатель учитывает сумму доходов от реализации такой услуги, а организация-арендатор – расходы, связанные с потреблением данной услуги.

При этом доходы и расходы учитываются независимо от подписания акта приема-передачи услуги, если иное не вытекает из условий сделки. Условиями сделки может быть предусмотрено обязательное составление ежемесячных актов.

Тогда расходы по аренде должны учитываться на основании актов, упомянутых в договоре.

Позиция финансового ведомства Письма Минфина России от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81, УФНС России по г. Москве от 26.03.2007 № 20-12/027737 Минфин России и ФНС России придерживаются изложенной выше точки зрения.

Таким образом, размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором аренды, заключенным согласно правилам, установленным гражданским законодательством. С учетом изложенного составление ежемесячного акта оказания услуг аренды является обязательным в случае наличия соответствующего указания в договоре аренды. В данном случае документальным подтверждением оказания услуг за соответствующий период будут являться: акт приема-передачи услуг аренды, счет, счет-фактура.

Если же договором аренды оформление ежемесячного акта приема-передачи услуги не предусмотрено, то договор аренды и акт приема-передачи имущества – предмета договора аренды являются наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей достаточным документальным подтверждением понесенных организацией-арендатором расходов в виде арендных платежей. Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Приложения – неотделимая часть договора!

Анализ договора аренды необходимо начинать с общего обзора документа. Любой договор аренды состоит из основного документа и приложений к нему.

При этом необходимо учитывать, что приложения являются неотъемлемой частью договора. Именно здесь для арендаторов может быть расставлена ловушка.

К сожалению, арендаторы не всегда внимательно изучают приложения к договору, полагая, что наиболее важные его положения содержатся в основном документе.

Но это не так. Рассмотрим следующий пример. Практически всегда арендатор проводит ремонтные работы до переезда в новое помещение.

Работы могут быть совершенно разными: от косметических дизайнерских изысков и установки собственного торгового оборудования до серьезных ремонтных работ с перемещением перегородок, сменой систем отопления и вентиляции и т.п.

На этот случай практически все торговые центры прикладывают к договору правила, в соответствии с которыми осуществляются изменения, улучшения и ремонт торгового помещения. И для арендатора неприятной неожиданностью может стать, например, обязанность нанимать для проведения ремонтных работ только аккредитованную торговым центром строительную фирму или покупать строительные материалы и торговое оборудование для помещения только у согласованных с арендодателем поставщиков. Как правило, это увеличивает запланированные арендатором затраты на ремонт помещения.

Если арендодатель требует заключать сопутствующие договоры (ремонт­ные, охранные, предоставление услуг связи) только с аккредитованными организациями, то арендатор может включить в договор возможность отказа от таких услуг в случае неоправданного завышения их стоимости. Пример 1В тексте договора данное условие можно сформулировать следующим образом:

«В случае если стоимость работ, услуг, предоставляемых организацией ООО «Умелец»

, превышает среднерыночный уровень цен более чем на 15%, арендодатель имеет право заключить договор с иной организацией, производящей аналогичные работы или оказывающей аналогичные услуги».

Или такая ситуация. Почти во всех действующих торговых центрах администрация устанавливает специальные правила, регламентирующие деятельность арендаторов (например, время открытия и закрытия павильона, время завоза товара, порядок постановки помещения на охрану, порядок взаимодействия с представителями администрации и т.п.). Подобные правила необходимы для стандартизации деятельности всех торговых павиль­онов, действующих в ТЦ.

Однако арендатор должен понимать, что эти правила являются частью договора аренды, поскольку их соблюдение – одна из договорных обязанностей арендатора.

Кроме того, обычно арендодатель оставляет за собой право менять их в одностороннем порядке.

С точки зрения закона это допустимо. Одностороннее изменение условия обязательства, связанного с осуществлением ими предпринимательской деятельности, возможно в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). Но какие могут быть последствия для арендатора?

Предположим, что в целях экономии электроэнергии администрация торгового центра решает в зимнее время закрываться на два часа раньше. Для арендатора, открывшего в таком ТЦ кафе или бар, это, безусловно, будет означать значительное снижение выручки при неизменной величине аренд­ной платы. При этом с формальной точки зрения он не сможет предъявить претензии арендодателю, ведь время работы, как правило, устанавливается Правилами ТЦ, а эти Правила арендодатель вправе менять без учета ­мнения арендатора.

Как не оказаться в такой ситуации? Прежде всего надо попытаться перевести Правила ТЦ в разряд «стандартного» приложения, то есть таким образом подкорректировать текст договора, чтобы их изменение стало невозможным без письменного согласия арендатора, оформляемого приложением к договору аренды. Однако вам вряд ли удастся договориться об этом с арендодателем.

Вместе с тем, при определенном уровне владения юридической техникой, его можно провести в тексте договора в качестве «встречной ловушки» для арендодателя.

Второй вариант – внимательно изучить правила и напрямую оговорить наиболее важные из влюченнных в них условий в тексте основного договора. Прежде всего это относится ко времени работы ТЦ. Пример 2Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств: «Арендодатель обязуется обеспечить посетителям свободный и беспрепятственный доступ к арендуемому помещению в течение 7 дней в неделю в дневное (утреннее, вечернее)2 время, не менее 12 часов в будние дни и не менее 10 часов в выходные и предпраздничные дни.

Исключение составляют ­общегосударственные праздничные дни, объявленные выходными».

Количество приложений колеблется, но некоторые из них присутствуют практически всегда. Обычными приложениями к договору аренды являются:

  1. правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях.
  2. условия о торговом профиле арендодателя;
  3. правила оказания эксплуатационных услуг;
  4. план этажа с выделенными на нем арендуемыми помещениями;
  5. правила пользования ТЦ;

И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект.

Обычно это выражается в незапланированных издержках. Поэтому главная рекомендация для арендатора такая: текст любого из приложений так же важен, как и текст основного договора, и изучать его необходимо с такой же тщательностью.

Новое в журнале Правовед.ru

Гарантия 100% качества

  1. Лучшие юристы со всей России
  2. Мы поможем вам — или вернём деньги!
  3. Более 2 268 734 довольных клиента

В мобильном приложении и Telegram юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос!

Мы стараемся! Угостите дизайнера чашечкой кофе, ему будет приятно 🙂 Главный офис: Санкт-Петербург,ул.

Цветочная, д. 16, литера П, оф. 21, тел. 8 812 424-15-21, круглосуточно Филиал: Москва,ул. Иловайская, д. 10, строение 1, тел.

8 499 705-84-25, круглосуточно © 2011–2020 «Правовед.ru» Все права защищены.

The website is owned by Pravoved.RU group of companies. The group includes Pravoved.Ru Lab Ltd. which operates the website and provides support for customers (registration number 1187746238536, 143026, Moscow, territory of the innovative center Skolkovo, Bolshoy ave., house 42 building 1, floor 0 room 150 office 5) and LEGALAXY LIMITED which operates payment methods of the website (registration number No.

HE 349968, Stasinou 8, Photos Photiades Business Ctr, Office 402, 1060, Nicosia, Cyprus) Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! ПОЛУЧИТЬ ОТВЕТ 632 юриста готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут

Договор аренды нежилого помещения № 10-1Указывать название договора и его номер необязательно, но это удобно

г. Москва 01 февраля 2014 г.От этой даты отсчитывается срок действия договора, указанный в п.

1.3 данного договора Общество с ограниченной ответственностью «Сдам-в-Аренду»,Если ваша компания — арендатор, получите на арендодателя выписку из ЕГРЮЛ.

Или быстро проверьте контрагента на сайте ФНС через сервис «Проверь себя и контрагента».

Так вы можете удостовериться, что реквизиты организации в договоре указаны правильно, и подстраховаться от мошенников; проверив полномочия и личность директора, убедиться, что арендодатель тот, за кого он себя выдает далее именуемое «Арендодатель», в лице генерального директора Черенкова Дмитрия Анатольевича, действующего на основании устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Нужен-Офис», далее именуемое «Арендатор», в лице генерального директора Сеченова Алексея Петровича, действующего на основании Устава,Директор подписывает договор без доверенности; .

Чтобы проверить его полномочия, нужна заверенная контрагентом копия устава и приказ (решение, протокол) общего собрания участников о назначении директора. Если договор подписывает не директор контрагента, а другое лицо, возьмите у него доверенность на заключение договоров, подписанную директором (ее заверенную копию).

Опять же для проверки контрагента полезно взять копию паспорта человека, заключающего с вами договор, чтобы проверить его через сайт ФМС с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

Замена объекта аренды по договору аренды

Добрый день! Есть необходимость полностью изменить объект субаренды (помещения одного этажа на помещения другого этажа) по действующему договору субаренды. Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый.

Но в связи с тем, что фактически это произошло некоторое время назад (сейчас исполнители вспомнили о необходимости документального оформления) и наличием обязательств по получению согласия собственника на сдачу в субаренду, новый договор заключить получится только с распространением действия на предыдущий период.

Это немного криво. В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете? 21 Января 2016, 12:32, вопрос №1109075 Вика, г. Москва 300 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (5) 9293 ответа 4643 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Раменское Бесплатная оценка вашей ситуации В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете?ВикаВика, совершенно верно мыслите и в нем прописать, что пункт… читать в след.

редакции:… И прописать, что в субаренду сдается… Соответственно дата ДС должна быть не ранее даты полчения согласия арендодателя Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый.ВикаДа и щзачем такие сложности, если можно все через ДС сделать!) 21 Января 2016, 12:41 0 0 103 ответа 31 отзыв Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Челябинск Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день, в согласии арендодателя на передачу в субаренду указывался конкретный объект недвижимости? 21 Января 2016, 12:49 0 0 144 ответа 87 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Казарян Гор Юрист, г. Краснодар Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 87отзывов
  2. 144ответа

ДС с элементами соглашения о новации?ВикаА что мешает составить договор новации?

21 Января 2016, 13:12 0 0 7,2 Рейтинг Правовед.ru 1661 ответ 1338 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Краснодар Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,2рейтинг

Вика, Вы не верно понимаете, так и указано, чтоМагола Виолетта ОлеговнаКоллега, Вы не правы. Действие договора аренды можно применять к отношениям возникшим до подписания договора, срок аренды, при этом, указывается с даты фактической передачи имущества в аренду.

Но, только в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, срок аренды, который был ДО подписания договора не включается в срок аренды. Именно об этом и говорится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г.

N 59. С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?ВикаДобрый день! В данном случае меняются существенные условия договора аренды, а именно изменяется объект аренды.

Следовательно можно сказать, что и предмет договора меняется — аренда другого объекта. Поэтому Вы можете заключить соглашение о новации. 21 Января 2016, 13:47 0 0 получен гонорар 100% 7,1 Рейтинг Правовед.ru 2577 ответов 1731 отзыв эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Великий Новгород Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт
  2. 7,1рейтинг

Вика, здравствуйте. Я бы не стала в доп. соглашении ничего писать о новации, так как при новации старое обязательство прекращается, соответственно, логично предположить, что прекращается предыдущий договор аренды на одно помещение и заключается новый договор аренды на другое помещение.

Это не соответствует Вашим целям. Об этом — решение суда по ссылке (пункт 1 обобщения).

Полагаю, заключение такого доп. соглашения возможно. Предмет договора является существенным условием договора аренды, но нигде не сказано, что стороны не вправе менять существенные условия путем заключения дополнительного соглашения. Хотя у Росреестра, конечно, могут возникнуть вопросы к подобному соглашению.

Правда их отказы в гос. регистрации доп. соглашения об изменении предмета аренды признаются незаконными: Выдержка из последнего Постановления 2012 года: Проанализировав условия подписанных сторонами договора аренды от 30.05.2008 № 187 и дополнительного соглашения от 19.10.2009 № 289 к нему, судыв соответствии со статьями 432, 450, 452, 607 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации правомерно посчитали, что изменение сторонами площади и составаарендуемых помещений свидетельствует не о заключении ими нового договорааренды, а об изменении условий уже заключенного договора.

Из названных статейне следует, что стороны не могут изменить условие об объекте аренды,относящееся к существенным условиям договора аренды, путем внесенияизменений в договор; необходимость в таком случае прекращения ранеезаключенного договора и заключения нового договора из общих норм обобязательствах и договорах, а также специальных норм, регулирующих арендныеотношения, не следует. 21 Января 2016, 15:28 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 16 Марта 2014, 22:12, вопрос №397550 26 Октября 2018, 17:33, вопрос №2147192 24 Июля 2017, 12:34, вопрос №1704643 06 Апреля 2018, 13:23, вопрос №1958726 20 Сентября 2016, 15:14, вопрос №1383127 Смотрите также

� Сложности с оплатой

Из положений законодательства следует, что арендодатель перечисляет средства за пользование офисным или производственным помещением старому собственнику до тех пор, пока новый не предъявит доказательства вступления в права на имущество.

Для этого предоставляются заверенные нотариусом копии правоустанавливающих (договор) и правоподтверждающих документов (выписка из ЕГРП). На практике совершение платежей в адрес бывшего владельца означает для арендаторов сложности: в дальнейшем потребуется их возврат, на который получатель может не согласиться добровольно, возникнет путаница в бухгалтерских документах.

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с срок аренды устанавливается сторонами в договоре. Срок договора может быть определен:

  1. календарной датой;
  2. указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
  3. истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора.

Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (, ):

  1. до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.
  2. до того, как подписан договор аренды;

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует. Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок.

Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий.

Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № А33-13835/2010). Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п.

38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ ). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю. В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды ( Информационного письма Президиума ВАС РФ ).

Обращаем внимание, что согласно если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок.

Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения. Так, например, если срок договора не определен, на основании любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца.

Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката ()) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (), водных объектов ()), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока ().

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт. Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п.

2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+