Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Минимальный размер уставного капитала застройщика в 2020 году

Минимальный размер уставного капитала застройщика в 2020 году

Минимальный размер уставного капитала застройщика в 2020 году

Как оценивают застройщики реформу закона о долевом строительстве

В начале июля президент РФ Владимир Путин подписал большой блок изменений в Федеральный закон № 241-ФЗ от 30.12.2004 г.

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

. Самым обсуждаемым изменением стало установление требований к минимальному уставному капиталу застройщиков от 2,5 миллиона до 1,5 миллиарда рублей,в зависимости от объемов строительства. О том,какие еще изменения появятся в работе застройщиков с 1 января 2017 г., и о том,как это повлияет на работу с дольщиками,мы попросили рассказать директора инвестиционно-строительной компании «Алгоритм» Ксению Белоусову.

Ксения Белоусова, директор ООО «Алгоритм». Анна Зайкова — Ксения,текст июльских изменений в 214-й Закон занимает около 28 печатных страниц,что достаточно объемно.

Скажите,насколько масштабны и существенны эти изменения с точки зрения работы застройщика?

— Ознакомившись с текстом изменений,я бы все их разделила на две большие группы: первая — это существенные изменения,которые меняют работу застройщиков и определяют новые рамки и порядок нашей работы. Причем в большей степени данные изменения имеют административный характер,поскольку напрямую работы с дольщиками не касаются.
Причем в большей степени данные изменения имеют административный характер,поскольку напрямую работы с дольщиками не касаются. Вторая группа — это больше корректировочные изменения,которые назрели в текущей обстановке долевого строительства.

Данная группа больше направлена именно на выстраивание работы между застройщиком и дольщиком. При этом я бы отметила,что часть этих изменений скорее получила формальное закрепление,но уже давно реализуется на практике самими застройщиками. — Расскажите,какие изменения вы отнесли в первую группу — наиболее существенных для застройщиков?

— Во-первых,как вы уже сказали,это установление требований к минимальному размеру уставного капитала застройщика,который определяется в зависимости от объема строительства — площади жилых и нежилых помещений в жилых домах,которые еще не введены в эксплуатацию. Градация начинается от минимального уставного капитала в размере два с половиной миллиона рублей для общей площади строительства от полутора до двух с половиной тысяч квадратных метров. Максимальный размер уставного капитала — полтора миллиарда рублей — устанавливается для застройщиков с объемом строительства более 500 тысяч квадратных метров.

Таких в стране наберется менее 10 компаний.

— Как вы полагаете,с чем связано такие требования законодателя к застройщикам?

— Данное требование является продолжением политики государства по защите интересов дольщиков,особенно в условиях нестабильной экономической обстановки в стране. Это,безусловно,актуальный вопрос,однако,с другой стороны,в этих же целях уже было введено страхование договоров долевого участия с последующим ужесточением требований к страховым компаниям и организация альтернативы — Общества взаимного страхования.

В этой связи следует обратить внимание на вторую существенную поправку — организация Правительством РФ компенсационного фонда,в который застройщики будут обязаны отчислять до 1 процента от планируемой стоимости строительства дома.

По моему мнению,эти положения не до конца проработаны. Во-первых,сегодня положения о компенсационном фонде содержатся в статье 23.2

«Меры дополнительной защиты прав,законных интересов и имущества участников долевого строительства»

наряду с иными способами обеспечения обязательств застройщика,такими как банковское поручительство,поручительство учредителей застройщика и страхование ответственности.

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень говорит о том,что уже осенью страхование для застройщиков отменят и единственным способом обеспечения обязательств будут являться обязательные отчисления в данный фонд. Однако пока данный вопрос остается подвешенным.

Возможно,что положения о компенсационном фонде были внесены в закон,чтобы до даты вступления его в силу правительство РФ определило все существенные условия его работы.

Еще одним спорным моментом является то,что,согласно тексту закона,взнос в фонд определяется от планируемой стоимости строительства всего дома. Страхование ответственности сейчас застройщики в подавляющем большинстве случаев заключают в отношении каждой квартиры.

Это позволяет избежать ненужных затрат на страхование тех объектов,которые,возможно,не будут проданы до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию,когда такое обеспечение уже не требуется.

Будут ли возвращаться средства из данного фонда,например,в случае досрочного окончания строительства,как сейчас работают страховые компании,остается вопросом. В любом случае все эти вопросы должны быть разрешены до конца года,когда фонд должен начать свою работу.

— Кто и каким образом будет проверять размер уставного капитала застройщика и что делать компании,если она не обладает достаточным капиталом? — В рамках региона обязанность по проверке соответствия застройщика установленным законодательно требованиям возлагается,как и раньше,на Государственную инспекцию Алтайского края.

А вот механизм проверки реализуется третьей существенной поправкой — с января 2017 года существенно изменится роль проектной декларации как документа,содержащего сведения о застройщике и проекте строительства.

Сегодня проектная декларация публикуется застройщиком самостоятельно,согласовывается с контролирующим органом скорее по неформальному требованию и влияет на момент начала осуществления рекламы объектов долевого строительства. После вступления изменений в силу проверка проектной декларации контролирующим органом будет предшествовать началу продаж объектов долевого строительства. Декларация будет направляться через интернет путем заполнения электронной формы на специальном сайте и проверяться в течение 30 дней.

По итогам проверки госинспекция может выдать заключение о соответствии проектной декларации,и как следствие — допустить застройщика к привлечению средств граждан по договорам долевого участия,либо отказать в выдаче такого заключения,что сделает невозможным продажу помещений в строящемся доме. Если же у компании не хватает собственного уставного капитала,на помощь может прийти договор поручительства,заключенный с юридическим лицом,которое является учредителем(участником) застройщика. В данном случае уставный капитал будет определяться совокупно.

Таким образом,логика законодателя направлена на обеспечение уставным капиталом даже в рамках группы компаний. Условия и требования для поручительства учредителя(участника) довольно подробно описаны в законе,поэтому фактически такой поручитель дублирует ответственность застройщика в полном объеме,включая гарантии качества объекта. Это тоже важное нововведение в 214-й закон,по моему мнению.

Застройщиков поделили по статусу

Газета «Коммерсантъ» от 21.04.2016, стр. 10 Минстрой предложил ввести минимальные и максимальные требования к уставному капиталу застройщиков жилья, привлекающих средства дольщиков.

Компании, продавшие до 1,5 тыс. кв. м, должны будут иметь 2,5 млн руб. капитала, а те, кто реализовал более 500 тыс. кв. м,— не менее 1,5 млрд руб. Чиновники рассчитывают достичь компромисса с девелоперами, раскритиковавшими первоначальную идею обязать их иметь собственный капитал в размере 1 млрд руб.

Чиновники рассчитывают достичь компромисса с девелоперами, раскритиковавшими первоначальную идею обязать их иметь собственный капитал в размере 1 млрд руб. независимо от объема строительства. Но теперь недовольны московские власти: по их мнению, предлагаемая схема приведет к появлению финансово неустойчивых компаний.

Минстрой сформулировал новые требования к уставному капиталу застройщиков жилья, привлекающих средства дольщиков. Изменения будут внесены как поправки в 214-й федеральный закон, регулирующий взаимоотношения девелоперов с соинвесторами.

Об этом сообщил директор департамента жилищной политики министерства Никита Стасишин на ежегодной конференции «Девелопмент: точки изменений», организованной «Ъ». По его словам, если компания реализовала по договорам долевого участия (ДДУ) до 1,5 тыс.

кв. м, то минимальный размер ее уставного капитала должен быть не менее 2,5 млн руб. Максимальные требования к уставному капиталу составляют 1,5 млрд руб., при условии что застройщик намерен продать соинвесторам более 500 тыс. кв. м (см. подробнее таблицу).

По расчетам Минстроя, уставный капитал составит в среднем около 3% от объема привлекаемых застройщиком средств дольщиков.

Господин Стасишин рассчитывает, что все поправки Госдума примет до конца весенней сессии. «Но новшества будут внедрены не сразу. Возможно, потребуется переходный период»,— добавил чиновник.

Поправки в 214-ФЗ потребовались, после того как банкротство СУ-155 — крупнейшего в стране застройщика — вызвало риски появления новых обманутых дольщиков. Власти вынуждены были согласиться на такую дифференциацию, поскольку озвученное ранее другое предложение — сумма собственного капитала застройщика должна составлять не менее 1 млрд руб., или до 5% от стоимости возводимого жилья,— вызвало резкую критику со стороны девелоперов и региональных чиновников. Так, ранее советник губернатора Калининградской области Михаил Викторов заявлял «Ъ», что в его регионе при таких требованиях с рынка уйдет половина застройщиков.

Застройщики в свою очередь предрекали агрессивную консолидацию рынка и сокращение конкуренции.

«Мы проанализировали статистику выдачи разрешений на строительство и сформулировали требования так, чтобы им могло соответствовать максимальное количество застройщиков»

,— объяснил причину компромисса Никита Стасишин. Но теперь новые поправки к 214-ФЗ не нравятся властям Москвы, где один из самых крупных рынков первичного жилья.

«Мы категорически против исключения из поправок (к закону.— «

Ъ») пункта о размере собственных средств — это приведет к появлению неустойчивых компаний»,— заявил «Интерфаксу» глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Девелоперы же, напротив, поддерживают новое предложение Минстроя. Эта мера разумна, считают исполнительный директор ГК МИЦ Даромир Обуханич и президент «Гранеля» Ильшат Нигматуллин.

«Осталось понять, будут ли распространяться эти требования на отдельные юрлица или суммироваться для группы компаний»

,— добавляет господин Обуханич.

В Минстрое заявили, что требования распространяются на ту компанию, которая заключает ДДУ, независимо от юридической структуры. «У нас оборот в три-четыре раза превышает сумму, необходимую для внесения в уставный капитал»,— поясняет господин Нигматуллин. Другой топ-менеджер одной из московских строительных компаний надеется, что оговариваемая сумма уставного капитала не будет замораживаться и эти средства возможно использовать в деятельности компании.

Другой топ-менеджер одной из московских строительных компаний надеется, что оговариваемая сумма уставного капитала не будет замораживаться и эти средства возможно использовать в деятельности компании. Между тем старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Пономарева отмечает, что требования Минстроя не учитывают риски, связанные со строительством и продажей жилья жилищно-строительными кооперативами.

По оценке участников рынка, более 90% проблемных покупателей жилья приобретали его именно по такой схеме. Екатерина Геращенко, Халиль Аминов

Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

Фото Дениса Яковлева, Кублог Государство давно задумалось над повышением гарантий прав физических лиц при участии в долевом строительстве. С 2017 г. начнут действовать новые ужесточенные требования к минимальному размеру уставного капитала и финансовому благосостоянию застройщиков.На сегодняшний день законодательство о долевом строительстве не предъявляет специальных требований к размеру уставного капитала застройщиков, привлекающих денежные средства физических лиц.

Уставный капитал компании может составлять 10 000 рублей, а в качестве обеспечения прав дольщиков может быть использован один из доступных способов: страхование, банковская гарантия.Со следующего года привлекать деньги дольщиков по договорам долевого участия в строительстве станет намного сложнее, так как это потребует соблюдения ряда требований к компании — застройщику.

Эти изменения не могут быть упущены из внимания при моделировании юридической структуры реализации девелоперских проектов. Так, с июля 2017 г. начнут действовать специальные требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, заключающему договоры долевого участия в строительстве после указанной даты.Минимальный размер уставного капитала застройщика колеблется довольно существенно — от 2,5 млн.

рублей до 1 млрд. руб. и зависит от максимальной площади строящихся объектов долевого строительства.

Исходя из этого застройщики по стоимости минимального размера уставного капитала разбиваются на восемь групп:

  • 150 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 100 000 кв. м.;
  • 2, 5 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 1 500 кв.м.;
  • 400 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 250 000 кв. м.;
  • 4 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 2 500 кв. м.;
  • 1 млрд. руб, если площадь объектов долевого строительства > 500 000 кв. м.
  • 10 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 10 000 кв.м.;
  • 40 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 25 000 кв. м.;
  • 800 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 500 000 кв. м.;

Таким образом, чем больше площадь единовременно строящихся объектов недвижимости по договорам долевого участия в строительстве, тем выше должен быть размер минимального уставного капитала застройщика. Кроме того, такой размер уставного капитала должен быть не только закреплен в уставе Общества, но и оплачен полностью на момент заключения первого договора с дольщиком.Для примера, 20-тиэтажный одноподъездный дом укладывается в площадь 10 000 кв. м., а четырехсекционный дом — уже в 30 000 кв.

м. Компании, получившие разрешение на строительство соответствующих объектов, должны иметь уставные капиталы не менее 10 и 150 млн. руб.Важное уточнение: если застройщик успел зарегистрировать первый договор долевого участия в строительстве по строящемуся объекту до 01.07.2017 г., то увеличивать уставный капитал до указанных выше размеров для завершения строительства этого объекта и заключения последующих договоров с дольщиками в отношении него не нужно.

При этом допускаются три варианта соблюдения новых требований к минимальному размеру уставного капитала застройщиков:

  • Уставный капитал застройщика суммируется с уставными капиталами сестринских компаний-застройщиков, с которыми материнская компания также заключила договоры поручительства по описанным выше правилам. При этом между застройщиком и его сестринской компанией договор поручительства не может быть заключен.
  • застройщик самостоятельно увеличивает свой уставный капитал до новых размеров и сам несет ответственность по своим обязательствам перед дольщиками;
  • соблюсти новые требования застройщику помогает материнская компания, одновременно выступающая поручителем по его обязательствам перед дольщиками. То есть, минимальному размеру уставного капитала, устанавливаемому законом от 2, 5 млн. руб. до 1 млрд. руб., может быть равна общая стоимость уставных капиталов застройщика и его материнской компании. При этом процентное соотношение их уставных капиталов не имеет значения, равно как и доля участия материнской компании в уставном капитале застройщика. Теоретически, если застройщик создан двумя-тремяучредителями-юридическими лицами, то уставный капитал застройщика может суммироваться с уставными капиталами всех его участников.Договор поручительства между застройщиком и материнской компанией подлежит нотариальному удостоверению до государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве с дольщиком. По договору поручительства материнская компания обязуется отвечать перед дольщиками по обязательствам застройщика в полном объеме солидарно с застройщиком либо субсидиарно с ним.Срок договора поручительства должен быть не менее чем на два года больше срока строительства по заключенному с дольщиком договору. Сведения о поручителях доводятся до лица, намеревающегося заключить договор долевого участия в строительстве, а при уступке прав по такому договору права по договору поручительства переходят к новому дольщику.

Подчеркиваем, что уставный капитал застройщика может быть объединен исключительно с уставными капиталами указанных выше материнских и сестринских компаний, а не иными взаимозависимыми компаниями, например, имеющими одинаковых участников-физических лиц.Помимо соблюдения требований к уставному капиталу застройщики, регистрирующие первые договоры с дольщиками с 01.01.2017 г., и их поручители (материнские компании) также должны отвечать общим условиям финансовой стабильности, направленным на защиту дольщиков:

  1. в отношении них не должно быть начато процедуры ликвидации, банкротства; их деятельность не может быть приостановлена решением арбитражного суда;
  2. у единоличного исполнительного органа и главного бухгалтера застройщика нет судимости за экономические преступления и в отношении них не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности в сфере строительства / дисквалификации.
  3. застройщик не должен числится в реестрах недобросовестных поставщиков, недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде государственных (муниципальных) земельных участков;
  4. застройщик, привлекающий средства дольщиков, не может иметь налоговых недоимок;
Рекомендуем прочесть:  Как живут люди в словакии

Если одно из указанных требований не соблюдается, то застройщик лишается права привлекать средства дольщиков для строительства объектов недвижимости.Кроме того, с 1 июля 2017 г. предполагается создание единого реестра застройщиков , позволяющего покупателям оценить собственный капитал застройщиков, опыт их работы на строительном рынке, уровень их ответственности.

Застройщики в свою очередь с 01.01.2017 г. обязаны раскрывать на своем сайте подробнейшую информацию о :

  1. условиях привлечения денежных средств дольщиков и способах обеспечения их прав;
  2. а также информацию о строящемся объекте вместе с фотографиями.
  3. своем финансовом состоянии (обязательные с 01.01.2017 г. ежегодные аудиторские заключения);

Новые правила подтверждения финансовой устойчивости компаний — застройщиков приведут к неизбежной корректировке юридической модели реализации девелоперских проектов, в том числе должны быть пересмотрены механизмы обеспечения налоговой и имущественной безопасности бизнеса.

Так, однозначно возникнут вопросы:

  1. допустимости взаимозависимости нескольких компаний, которые могут быть привлечены и к налоговой ответственности;
  2. способов формирования уставного капитала, при котором неминуемо происходит замораживание части оборотных или внеоборотных активов;
  3. способов консолидации прибыли и ее инвестирования в новые проекты.

Учитывая неизбежное укрупнение компаний в противовес имевшей место тенденции к дроблению юридических лиц — застройщиков необходимо задуматься о внедрении инструментов прикрытого владения той или иной функциональной частью бизнеса. Это может быть не обязательно компания — застройщик, а, например, компании — подрядчики.При этом налоговые риски компаний — застройщиков должны быть сведены к минимуму, так как смена компаний становится не такой легкой задачей. Кроме того, как мы помним, в некоторых случаях погашение долгов дочернего общества может быть возложено на материнскую компанию.Учитывая, что законодатель предусмотрел незначительный переходный период для внедрения предусмотренных новшеств, не стоит откладывать корректировку базовых принципов реализации проектов жилого строительства.

ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ

«О внесении изменений в ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ“ и отдельные законодательные акты РФ»

; пп.

1 п. 2 ст. 3 и п. 2.1. ст. 3 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в редакции ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ; пп. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ; п. 2 и пп. 1 п. 4 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г.
2 и пп. 1 п. 4 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ; пп.

2, пп.3 п. 4 и п. 6 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ; п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред.

ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ; ст.

23.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ; ст. 3.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред.

ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ. . Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.

Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Изменения по застройщикам

Минимальный размер уставного капиталаСущественно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика.

Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов. Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс.

руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта? На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе.

По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс.

кв. м).Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике?

Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей. Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев.

Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют.В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков.Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально.

Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность.

То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно — застройщику или учредителю — предъявлять свои финансовые требования.Расширен перечень предоставляемой застройщиком информацииЕсли раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ.

Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства.Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатковНовой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь — о размере ответственности за просрочку.Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ.

Здесь-то и возникает сложность.

Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик.

И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон.

5%-е ограничение изменения площади квартирыОдним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным.Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.Счета эскроуМножество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом.Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке.

При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства.Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов.

Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан.

На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов.В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство.Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию.

Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер.Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве.
Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер.Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве.

Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.

И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно.Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объектИзменения коснулись и еще одного важного вопроса, а именно — использования денежных средств с одного объекта застройки на «достраивание» ранее начатых домов. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к печальному выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к расшатыванию финансовой устойчивости застройщика и в итоге – к банкротству.Здесь действовала своеобразная лотерея: кто раньше пришел к застройщику, тот и получил квартиру.

В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала печально известные финансовые пирамиды 90-х годов прошлого века.Новая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)Нововведением является и Единый реестр застройщиков.

Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ.

Немаловажным является то, что сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.

Минфин против введения минимального размера капитала для застройщиков

Озвучить текст Выделить главное вкл выкл Минфин России посчитал нецелесообразным введение требований к величине уставного капитала застройщиков и иных лиц, привлекающих денежные средства населения для строительства жилья.

Об этом министр финансов Антон Силуанов сообщил в письме правительству (копия документа есть у «Известий»).В октябре прошлого года президент России утвердил список поручений по защите прав участников долевого строительства. Правительству было поручено разработать меры по минимизации рисков в этой сфере, предусматривающие при необходимости установление таких требований.По мнению министра финансов, введение минимального размера капитала для застройщиков

«может поставить их в неравное положение с другими участниками предпринимательской деятельности»

.Кроме того, отмечает Силуанов, согласно законодательству, застройщиками могут быть жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). По Гражданскому кодексу РФ это не коммерческие организации, им не нужно формировать уставный капитал.Экс-зампредседателя комитета ГД по собственности Евгений Богомольный отметил, что введение требований к размеру уставного капитала никак не улучшило бы положение участников долевого строительства.— Это квазимеры, которые не дали бы реального эффекта.

Вместо этого для наведения порядка в строительстве следовало бы вернуть государственный контроль или заставить саморегулируемые организации реально возмещать ущерб от действий своих членов, — считает он.Как предполагает гендиректор риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, требования к уставному капиталу планировали ввести для защиты граждан, вкладывающих деньги в строящееся жилье.— В случае банкротства застройщика уставный капитал может служить гарантией возврата средств.

Но тогда сумма должна быть «космической», чтобы удовлетворить всех дольщиков и не только их.

Ведь есть еще подрядные организации, — отмечает она.— Минимальный размер уставного капитала сегодня — 10 тыс. рублей, а одна квартира стоит миллионы. Поэтому даже стократное увеличение уставного капитала не поможет дольщикам, — объясняет руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владлена Астанина.В настоящий момент специальных требований к размеру уставного капитала для застройщиков не существует.

Если ввести такую норму, застройщику нужно будет изъять некую сумму денег из оборота. Вместо того чтобы направить эти деньги на строительство, он должен будет их заморозить, что неинтересно для любого бизнеса, уверена Литинецкая.— Есть более действенные механизмы, способные обеспечить безопасность дольщиков, например, обязательное страхование, — рассуждает Сергей Лабутьев, член правления НКО содействия защите прав дольщиков строительства ЖК «Кутузовская миля».По его мнению, увеличение минимального уставного капитала принесет пользу прежде всего крупным лоббистам строительной отрасли.— Крупные застройщики хотят отрезать от рынка мелких игроков, нередко более порядочных и добросовестных. Если им удастся ввести обязательные требования к уставному капиталу, они монополизируют рынок и установят свои порядки и тарифы, — отметил эксперт.При этом, по словам Сергея Лабутьева, нередко именно крупнейшие застройщики не выполняют свои обязательства.— Например, «Миракс» так и не выполнила обязательств перед некоторыми дольщиками, хотя через компанию шли огромные финансовые потоки.

Компания «Дон-Строй» долгое время не сдавала «Дом на набережной» и ряд других объектов.

Насколько я знаю, если бы не Сбербанк, который выкупил активы компании, ситуация бы не разрешилась, — перечисляет Сергей Лабутьев.— Величина уставного капитала застройщика — один из существенных факторов, на которые покупателям стоит обращать внимание, — парирует Артем Эйрамджанц, первый вице-президент группы компаний ПИК. Целесообразно учитывать также время работы компании, количество реализуемых проектов, опыт участия в муниципальных жилищных программах и сотрудничества с федеральными структурами.По данным Минрегиона, в стране на 1 января 2013 года насчитывается 650 «проблемных объектов» долевого строительства, где нарушены права 66 934 человек.

По мнению представителей дольщиков, в реальности цифры заметно больше. Поделиться: Подпишитесь и получайте новости первыми

Долевое строительство

Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установил новые требования к застройщику, имеющему право привлекать денежные средства граждан на основании договоров долевого участия (далее — ДДУ), которым он должен соответствовать на дату направления проектной декларации в контролирующий орган. Одним из таких требований является минимальный размер уставного капитала.

Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем установленный минимальный размер в зависимости от общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, не введенных в эксплуатацию, строительство которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства.

Минимальный размер уставного капитала застройщика Максимальная общая площадь объектов долевого строительства 2 млн.500 тыс. руб. до 1500 м2 4 млн. руб. до 2500 м2 10 млн.

руб. до 10 000 м2 40 млн. руб. до 25 000 м2 80 млн. руб. до 50 000 м2 150 млн. руб. до 100 000 м2 400 млн. руб.

до 250 000 м2 800 млн. руб. до 500 000 м2 1 млрд.500 млн.

руб. более 500 000 м2 Введение данного требования вызвано государственной политикой по защите прав дольщиков и направлено на то, чтобы сделать сферу долевого строительства безопаснее.

В Алтайском крае обязанность по проверке соответствия застройщика установленным требованиям возлагается на Государственную инспекцию Алтайского края.

Если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру, то он может заключить договоры поручительства в порядке, установленном статьей 15.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее – 214-ФЗ). Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может быть юридическое лицо, которое является учредителем (участником) застройщика.

В этом случае суммируются все уставные капиталы указанных лиц, в том числе застройщиков, которые заключили другие договоры поручительства с этим же поручителем (далее — связанные лица). Поручитель должен соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщику.

Поручитель или сопоручители обязываются в полном объеме отвечать по обязательствам застройщика, вытекающим из договоров долевого участия: обязательство по передаче объекта долевого строительства, уплата неустоек (штрафов, пеней), гарантии качества объекта долевого строительства, уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков участника долевого строительства, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств застройщика. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше срока передачи объекта долевого участия, установленного в ДДУ. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В случае уступки или перехода прав требований по договору участия в долевом строительстве права по договору поручительства переходят к новому участнику долевого строительства. В случае расторжения или досрочного прекращения поручительства (например, по причине несоответсвия поручителя требованиям 214-ФЗ), поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства, не позднее чем за 1 месяц до даты расторжения.

Кроме того, в случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия застройщик обязан в течение 5-ти рабочих дней уведомить об этом контролирующий орган, т.е.

инспекцию. При этом застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям 214-ФЗ, обязан заключить другой договор поручительства не позднее двадцати дней со дня расторжения или досрочного прекращения договора поручительства. Застройщик, заключивший договор поручительства, обязан довести до сведения лица, намеревающегося заключить договор участия в долевом строительстве, условия поручительства, а также сведения о поручителе (сопоручителях) до заключения договора участия в долевом строительстве.

В случае заключения с гражданами договоров, объектами долевого строительства по которым являются жилые помещения в многоквартирном доме, застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям 214-ФЗ, наряду с исполнением обязанности по обеспечению своей гражданской ответственности перед дольщиками (поручительство банка, страхование), обязан также заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства, предусмотренный статьей 15.3 настоящего 214-ФЗ.

Требования о минимальном размере уставного капитала застройщика распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если государственная регистрация ДДУ с первым участником осуществляется после 1 июля 2017 года. Свое соответствие установленным требованиям, а также соответствие таким требованиям своих поручителей застройщик декларирует в проектной декларации. В соответствии с 304-ФЗ проектная декларация должна содержать следующую дополнительную информацию о проекте строительства, по сравнению с действующим законодательством:

  1. — о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующего размеру уставного капитала застройщика и связанных с ним лиц;
  2. — о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика и связанных с ним лиц (поручителей, сопоручителей, иных застройщиков, также заключивших с указанным поручителем или сопоручителями другой договор поручительства) с указанием их фирменного наименования, места нахождения, адреса, адреса электронной почты, номера телефона;
  3. — о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется со всеми его проектными декларациями, и которые не введены в эксплуатацию (далее – сумма общей площади), а в случае заключения договора поручительства — о сумме общей площади застройщика и связанных с ним лиц

.

При государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства помимо ранее предусмотренных документов требуется заключение контролирующего органа о соответствии застройщика установленным требованиям, которое выдано не ранее 60-ти дней со дня предоставления заявления о регистрации.

Также в орган регистрации прав предоставляется договор поручительства по обязательствам застройщика в случае, когда размер уставного капитала застройщика не соответствует установленным требованиям. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся дополнительные сведения: -о страховой организации или обществе взаимного страхования; -о банке, заключившим договор поручительства за исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения; -о банке, в котором отрыт счет эскроу (если такое условие содержится в ДДУ); -о поручителе (сопоручителях) застройщика, уставный капитал которого не соответствует установленным требованиям.

В случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление от контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, то орган регистрации прав обязан внести сведения об отсутствии прав в ЕГРП и направить участникам долевого строительства соответствующее уведомление.

Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, дающим право на привлечение средств граждан; договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует установленным требованиям обязательно должны быть размещены на официальном сайте застройщика.

Вводятся дополнительные основания для обращения контролирующего органа в арбитражный суд о приостановлении деятельности застройщика: — в проектной декларации продекларированы заведомо ложные сведения о соответствии застройщика установленным требования на право привлечения денежных средств граждан; — по истечении 6 месяцев не устранены предписания контролирующего органа об устранении нарушений требований к застройщику о минимальном размере уставного капитала, об отсутствии недоимки по налогам и сборам, об отсутствии судимости и административных взысканий в виде дисквалификации у должностных лиц застройщика. Дата публикации: 20 сентября 2018 г.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Процесс государственной регистрации договора долевого строительства осуществляется по факту подачи заявления установленного образца сторонами соглашения: .Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов ( ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…»):

  1. Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.
  2. Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.
  3. При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.
  4. Разрешение на строительство.
  5. Проектная декларация — официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.
  6. Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.
  7. Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.

В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:

  1. Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.
  2. Данные о страховой организации застройщика.
  3. Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.

В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения, направив запросы в уполномоченные учреждения.

Июньские поправки в 214-ФЗ, или закат долевого строительства

Вносятся изменения в условие об отсутствии у застройщика задолженности по налоговым и иным платежам в бюджет.

Размер требований не должен достигать величины, достаточной для возбуждения производства по делу о банкротстве (300 000 рублей), а также учитывать сроки на обжалование соответствующих сумм недоимки и задолженностей.

Вносятся изменения в отношения застройщика с уполномоченными банками. Застройщик сможет расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком.

В этом случае застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести на них все суммы денежных средств. Информацию об этом застройщик обязан разместить в системе ЕИСЖС не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета.

Источник: https://ukpravoedelo.ru/razmer-ustavnogo-kapitala-zastrojschika-s—janvarja—goda-74558/

Федеральное законодательство об уставном капитале

П. 1 ст. 14 Федерального закона РФ № 14-ФЗ «Об ООО» определяет гарантии учредителей юридического лица, которые выражаются в его имуществе.

Уставный фонд ООО – это те финансовые средства и материальное имущество, которое учредители внесли в фонд, регистрируя новое юридическое лицо. ВНИМАНИЕ! Сумма капитала складывается из частей, составляющих долю каждого участника ООО.

В законодательстве четко регламентированы главные моменты, касающиеся уставного капитала:

  1. ограничения по минимальному размеру;
  2. отражение в учредительной документации;
  3. способ внесения;
  4. функции и состав.
  5. возможности и обязанности для изменения;

Ограничения на расходование денежных средств со счета застройщика

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2018 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

  1. погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
  2. оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
  3. выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика.

    Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами. Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.

  4. финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
  5. размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке
  6. уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
  7. оплата в
  8. оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
  9. оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
  10. платежи за подготовку градостроительной документации
  11. оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
  12. возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
  13. платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
  14. строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2018.

Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем. Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средств на выплату заработной платы работникам застройщика. Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома.

Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому. Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем. Внимание!Указанные выше ограничения в полной мере действуют для проектов, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года.

Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно. Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

  1. оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
  2. оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).
  3. предоставлять займы и ссуды;
  4. совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
  5. приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);
  6. обеспечивать обязательства третьих лиц;

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2018 года, осуществляет уполномоченный банк.

Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции. Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция.

Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.

Как внести уставный капитал

Перед регистрацией учредители должны решить, в течение какого срока каждый из них должен внести свою долю в уставный капитал.

Принятое решение они указывают в договоре об учреждении ООО. Если в составе один учредитель, то делается решение единственного участника.Каждый учредитель должен внести свою долю в уставный капитал в течение четырех месяцев после регистрации ООО.

Это указано в Федерального закона № 14-ФЗ. В договоре об учреждении ООО можно дополнительно указать штрафы для учредителей за несвоевременное внесение денег за долю в уставный капитал.Долю оплачивают через расчетный счет или кассу.

В назначении платежа указывают «Взнос участника в уставный капитал». Квитанцию о внесении средств сохраняют.

Это помогает в спорных ситуациях с другими учредителями (если они возникают).Если участник не оплачивает свою долю в положенный срок, она переходит к организации. Учредители в течение года должны распределить оставшуюся долю ООО между собой.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+